Dubai oder Spanien? Immobilienkauf im Vergleich für Polen (2026)
Immer mehr Polen stellen sich die Frage „Immobilie in Dubai oder Spanien“. Beide Ziele sind beliebt, unterscheiden sich aber bei Kosten, Steuern und Aufenthaltsrecht. Nachfolgend der Vergleich der wichtigsten Punkte, Stand Oktober 2026.
Kaufnebenkosten
In Spanien betragen die Nebenkosten in der Regel 10–12 % des Preises beim Wiederverkauf und 12–14 % beim Kauf vom Bauträger (ITP oder MwSt. mit AJD, Notar, Grundbuch). In Dubai sind es meist 5–7 %: die DLD-Gebühr von 4 % des Wertes (in der Praxis meist vom Käufer getragen, die Aufteilung hängt jedoch vom Vertrag ab), die Maklerprovision von 2 % beim Wiederverkauf sowie feste Registrierungsgebühren (AED 2.000–4.000).
Jährliche Steuern und Steuern auf Mieteinnahmen
In Spanien zahlt man die lokale IBI-Steuer, und auf Mieteinnahmen zahlt ein Nichtansässiger aus der EU/dem EWR 19 % des Nettoeinkommens (nach Abzug der Kosten), ein Nichtansässiger aus Drittstaaten 24 % der Einnahmen. In Dubai bzw. den VAE gibt es keine jährliche Grundsteuer, keine Steuer auf Veräußerungsgewinne und keine Steuer auf Mieteinnahmen; dafür fallen jährliche Service Charges an (in der Regel AED 10–15 pro Quadratfuß bei Standardwohnungen). Die Steuerfreiheit in den VAE befreit jedoch nicht von den steuerlichen Pflichten in Polen, daher empfiehlt sich vor dem Kauf die Beratung durch einen Steuerberater.
Aufenthaltsrecht
Das spanische Golden Visa für den Immobilienkauf wurde 2025 abgeschafft, daher begründet ein Kauf kein Aufenthaltsrecht mehr. In Dubai berechtigt der Kauf einer Immobilie ab mindestens 2 Mio. AED zu einem 10-jährigen, verlängerbaren Golden Visa.
Vergleich in der Tabelle
| Position | Spanien | Dubai |
|---|---|---|
| Kaufnebenkosten | 10–12 % (Wiederverkauf), 12–14 % (Neubau) | ca. 5–7 % |
| Jährliche Grundsteuer | Lokale IBI-Steuer | Keine (es fallen Service Charges an) |
| Steuer auf Mieteinnahmen | 19 % des Nettoeinkommens (EU/EWR) oder 24 % der Einnahmen (außerhalb EU/EWR) | Keine in den VAE |
| Aufenthaltsrecht durch den Kauf | Golden Visa 2025 abgeschafft | Golden Visa ab 2 Mio. AED (10 Jahre) |
| Flug ab Polen | ca. 3 Stunden | ca. 6 Stunden |
Für wen was geeignet ist
Spanien eignet sich, wenn Sie nahe an Polen wohnen oder Urlaub machen (Flug von ca. 3 Stunden) und die Immobilie selbst nutzen möchten. Dubai wählen häufiger Investoren, die niedrigere Kosten und Steuern im Zielland suchen (Flug von ca. 6 Stunden). In beiden Fällen ist der Kauf über uns für den Käufer provisionsfrei.
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Häufig gestellte Fragen
Wo sind die Kaufnebenkosten niedriger: in Dubai oder in Spanien?
In der Regel in Dubai: Die Nebenkosten betragen ca. 5–7 % des Preises (DLD-Gebühr von 4 %, Maklerprovision von 2 % beim Wiederverkauf und feste Registrierungsgebühren), in Spanien dagegen 10–14 %.
Zahlt man in Dubai Steuer auf Mieteinnahmen?
In den VAE gibt es keine Steuer auf Mieteinnahmen, keine Steuer auf Veräußerungsgewinne und keine jährliche Grundsteuer. Die Steuerfreiheit in den VAE befreit jedoch nicht von den steuerlichen Pflichten in Polen, daher lohnt sich die Beratung durch einen Steuerberater.
Begründet der Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht?
In Dubai ja: Der Kauf einer Immobilie ab mindestens 2 Mio. AED berechtigt zu einem 10-jährigen, verlängerbaren Golden Visa. In Spanien wurde das Golden Visa für den Immobilienkauf 2025 abgeschafft.
Spanien ist besser geeignet, wenn Sie eine Immobilie zur eigenen Urlaubsnutzung suchen, in der Nähe von Polen und in einem stabilen rechtlichen Umfeld der Europäischen Union. Dubai ist eine Überlegung wert, wenn Ihre Priorität eine hohe Mietrendite, steuerfreie Einkünfte und die Diversifizierung des Vermögens außerhalb Europas ist. Viele unserer Kunden entscheiden sich übrigens für beide Ziele zugleich – als einander ergänzende Bausteine eines Immobilienportfolios.