Golden Visa in Dubai über eine Immobilie 2026: Schwelle von 2 Mio. AED, Voraussetzungen und nächste Schritte
Für viele Käufer ist das Golden Visa ein wichtiger Grund, Dubai überhaupt in Betracht zu ziehen. Das Visum erlaubt einen langfristigen Aufenthalt in den Emiraten, und seine Grundlage kann der Kauf einer Immobilie sein. Unten haben wir die Voraussetzungen zusammengestellt, die die Behörden und ihre Partner nennen, sowie die Stellen, an denen die Regeln vor dem Kauf individuell geprüft werden müssen.
Wie viel man investieren muss
Für ein Visum über eine Immobilie gilt eine Schwelle von 2 Mio. AED für den Gesamtwert der Immobilien in Dubai, gemäß der beim Dubai Land Department (DLD) registrierten Bewertung. Die Schwelle kann durch eine oder mehrere Immobilien erreicht werden, sofern der Eigentumstitel auf Sie lautet. Bei Miteigentum muss Ihr Anteil allein 2 Mio. AED erreichen.
Dauer und Familie
Im Verfahren über das Dubai Land Department und die GDRFA wird das Visum für 10 Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit ausgestellt. Der Eigentümer kann Ehepartner und Kinder nachholen. Der Umfang für Eltern und Hauspersonal hängt von den aktuellen Regeln der GDRFA ab, prüfen Sie ihn daher vor der Antragstellung. Beachten Sie, dass einige Beschreibungen auf Bundesebene von einem kürzeren Zeitraum für Immobilieneigentum sprechen; bestätigen Sie daher immer, unter welches Verfahren Ihr Kauf fällt.
Hypothek und Off-Plan
- Kredit: Auch eine mit Hypothek gekaufte Immobilie kann zum Visum berechtigen. Es zählt der Wert der Immobilie und nicht die Höhe der Anzahlung, und die früher geltende Voraussetzung einer hohen Eigenleistung wurde abgeschafft. Die Bank stellt eine Bescheinigung (NOC) über die gezahlten Beträge und den Schuldenstand aus.
- Off-Plan: Eine Immobilie vom Erstmarkt im Bau kann zum Visum berechtigen, doch die Quellen unterscheiden sich bei den Bedingungen, zum Beispiel darin, welcher Teil des Preises bereits gezahlt sein muss. Prüfen Sie das vor dem Kauf beim DLD oder beim Bauträger; über die Zahlungspläne selbst lesen Sie im Artikel über Off-Plan-Zahlungspläne in Dubai.
Wie das Verfahren abläuft
- Kauf und Registrierung der Immobilie beim DLD, nach der Sie ein Dokument zum Nachweis des Eigentums (Title Deed) mit Bewertung erhalten.
- Antrag auf das Golden Visa für Immobilieninvestoren, eingereicht über den Service des DLD.
- Nach der Genehmigung: ärztliche Untersuchungen und biometrische Daten für die Emirates ID bei der GDRFA.
Für den Antrag benötigen Sie unter anderem: ein Eigentumsdokument mit einem Wert von mindestens 2 Mio. AED, einen Reisepass mit Foto und eine Bankbescheinigung, wenn die Immobilie mit Hypothek gekauft wurde. Amtliche Gebühren, Untersuchungen und Krankenversicherung unterscheiden sich je nach Verfahren und Zahl der Personen, bestätigen Sie die aktuellen Beträge daher bei der Behörde. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel einige Tage bis einige Wochen.
Was das Visum nicht ändert
- Der Immobilienkauf ist eine eigene Transaktion mit Kosten: Die DLD-Gebühr beträgt 4 % des Werts, und hinzu kommen die Nebenkosten (Service Charge). In Dubai gibt es keine jährliche Grundsteuer.
- Der Verkauf der Immobilie, die die Grundlage des Visums bildet, kann sich auf dessen Verlängerung auswirken. Prüfen Sie vor dem Verkauf Ihre Situation beim DLD.
- Das Visum ist keine Garantie für eine Rendite. Die Wahl des Stadtteils und des Bauträgers entscheidet darüber, ob der Kauf sinnvoll ist, nicht die Visa-Schwelle selbst. Hilfreich ist unser Ratgeber zu den Stadtteilen Dubais.
Zusammenfassung
Ein Golden Visa über eine Immobilie erfordert einen Kauf im Wert von mindestens 2 Mio. AED, die Registrierung beim DLD und die Einreichung eines Antrags, und die Einzelheiten (Kredit, Off-Plan, Familie, Visumsart) müssen vor dem Kauf bei der Behörde bestätigt werden. Sehen Sie sich Apartments zum Verkauf in Dubai und Häuser aus unserem Angebot an, und wenn Sie Ihre Situation besprechen möchten, schreiben Sie uns. Wir empfehlen stets die Beratung durch einen unabhängigen Anwalt.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich ein Golden Visa bekommen, wenn ich mit Kredit kaufe?
Ja, auch eine mit Hypothek gekaufte Immobilie kann zum Visum berechtigen. Es zählt der Wert der Immobilie, und die Bank muss eine Bescheinigung über die gezahlten Beträge und den Schuldenstand ausstellen. Bestätigen Sie die Einzelheiten beim DLD.
Reicht eine Off-Plan-Immobilie?
Sie kann reichen, doch Bedingungen wie die Höhe der Zahlungen unterscheiden sich je nach Quelle und Bauträger. Bestätigen Sie sie vor dem Kauf beim DLD oder beim Bauträger.
Was geschieht mit dem Visum, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Ein Verkauf kann sich auf die Verlängerung eines auf diese Immobilie gestützten Visums auswirken. Prüfen Sie vor dem Verkauf Ihre Situation beim DLD.
Die Informationen sind allgemein und unverbindlich. Sätze und Vorschriften ändern sich, daher sollten Sie sie vor dem Kauf in offiziellen Quellen (DLD, GDRFA) oder bei einem unabhängigen Anwalt prüfen.
Aktualisiert: 13. Oktober 2026. Quellen: Dubai Land Department, GDRFA Dubai.
Titelbild: Lxs (CC BY 4.0) — Wikimedia Commons.
