Immobilienkauf vom Erstmarkt in Spanien: Garantien, Zahlungen und Schlüsselübergabe (2026)
Die meisten Häuser und Apartments, die wir in Spanien verkaufen, stammen vom Erstmarkt, also direkt vom Bauträger. Der Käufer zahlt oft Anzahlungen, bevor das Gebäude überhaupt steht. Das spanische Recht sieht für eine solche Situation konkrete Absicherungen vor, aber man muss sich vor der ersten Zahlung darum kümmern.
Wie der Kauf Schritt für Schritt abläuft
- Reservierungsvertrag (contrato de reserva): eine kleine Zahlung, die die Immobilie für eine festgelegte Zeit aus dem Verkauf nimmt.
- Kaufvertrag (contrato de compraventa) mit einem Zahlungsplan während der Bauzeit.
- Notarielle Urkunde (escritura), die nach Fertigstellung des Baus beim Notar unterzeichnet wird, zusammen mit der Zahlung des Restpreises.
- Schlüsselübergabe und Eintragung des Erwerbers im Grundbuch (Registro de la Propiedad).
Der Zahlungsplan hängt vom Bauträger und der Phase des Projekts ab, lesen Sie ihn daher immer im Vertrag und nicht im Werbeprospekt.
Garantie für Anzahlungen: Aval oder Seguro de caución
Ein Bauträger, der vor Fertigstellung des Baus Geld annimmt, ist verpflichtet, dessen Rückzahlung samt gesetzlicher Zinsen für den Fall abzusichern, dass der Bau nicht beginnt oder nicht termingerecht fertiggestellt wird. Das ergibt sich aus dem spanischen Baugesetz (Ley 38/1999, LOE). Die Sicherheit ist eine Bankgarantie (Aval) oder eine Kautionsversicherung (Seguro de caución).
Zwei wichtige Grundsätze aus der Rechtsprechung: Der Garant zahlt auf erste Anforderung, und dass der Bauträger die Prämie nicht bezahlt hat, darf dem Käufer nicht schaden. In der Praxis:
- zahlen Sie keine Anzahlung ohne ein Garantiedokument, das den gesamten Betrag, die Zinsen und den Zeitraum bis zum Übergabetermin abdeckt,
- zahlen Sie ausschließlich auf das im Vertrag genannte und auf die Firma des Bauträgers geführte Konto,
- bewahren Sie eine Kopie der Garantie zusammen mit dem Vertrag auf.
Haftung des Bauträgers und die 10-jährige Versicherung
Das LOE legt fest, wie lange der Bauträger für Mängel haftet: 1 Jahr für Mängel der Ausstattung, 3 Jahre für Mängel, die die Nutzung der Immobilie beeinträchtigen, und 10 Jahre für Schäden an der Konstruktion. Für diese zehn Jahre besteht bei Wohngebäuden eine Versicherungspflicht (Seguro decenal). Bitten Sie den Bauträger um die Policennummer und den Namen des Versicherers.
Dokumente bei der Übergabe
Bitten Sie vor der Unterzeichnung der Urkunde beim Notar um:
- die Erstbezugsgenehmigung (Licencia de primera ocupación),
- die Bescheinigung über die Fertigstellung des Baus (Certificado final de obra),
- das Gebäudebuch (Libro del edificio),
- den Energieausweis,
- die Bestätigung der 10-jährigen Versicherung.
Prüfen Sie die Wohnung bei der Schlüsselübergabe anhand einer Mängelliste und melden Sie die Mängel dem Bauträger schriftlich.
Kosten beim Kauf vom Bauträger
Bei einem Neubau zahlt man 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und die Stempelsteuer AJD, die je nach Region ca. 1–1,5 % beträgt. Zusammen mit dem Notar und der Eintragung im Grundbuch betragen die Gesamtkosten in der Regel ca. 12–14 % des Preises.
Worauf Sie vor der Unterzeichnung achten sollten
- Ein Grundbuchauszug (Nota simple), der den Eigentümer des Grundstücks und eventuelle Belastungen zeigt.
- Die Baugenehmigung und der Übergabetermin, samt den Regelungen zu Vertragsstrafen bei Verzug.
- Eine dem Vertrag beigefügte Beschreibung des Ausstattungsstandards (Memoria de calidades).
- Ein unabhängiger Anwalt, der den Vertrag vor Ihrer Unterschrift prüft. Wir empfehlen stets einen Anwalt, der nicht mit dem Verkäufer verbunden ist, und wir können polnischsprachige Anwälte an jeder Küste nennen.
Zusammenfassung
Der Kauf vom Bauträger ist sicher, wenn jede Zahlung durch eine Garantie abgesichert ist und der Vertrag Termin, Standard und Übergabedokumente klar beschreibt. Aktuelle Projekte finden Sie in unserem Angebot an Apartments und Häusern an der Costa Blanca und an der Costa del Sol. Wenn Sie Fragen zu einem bestimmten Projekt haben, schreiben Sie uns.
Häufig gestellte Fragen
Bekomme ich meine Anzahlung zurück, wenn der Bauträger den Bau nicht fertigstellt?
Ja, wenn die Anzahlungen durch eine Garantie abgedeckt waren. Der Garant erstattet die gezahlten Beträge mit gesetzlichen Zinsen. Den Anspruch sollte man unmittelbar nach der Terminüberschreitung geltend machen, denn Garantien haben Ablauffristen. Prüfen Sie die Einzelheiten mit einem Anwalt.
Kann ein Ausländer in Spanien vom Bauträger kaufen?
Ja. Erforderlich sind eine NIE-Nummer und ein Konto bei einer spanischen Bank. Wir erklären das im Artikel über die NIE-Nummer.
Wie lange wartet man auf die Schlüssel?
Von einigen Monaten bei Gebäuden in der Endphase bis zu mehreren Jahren bei erst geplanten Projekten. Verbindlich ist der im Vertrag festgehaltene Termin.
Die Informationen sind allgemein und unverbindlich. Die Vorschriften ändern sich, daher sollten Sie sie vor dem Kauf bei einem unabhängigen Anwalt prüfen.
Aktualisiert: 13. Oktober 2026. Quellen: Boletín Oficial del Estado (BOE).
Titelbild: Niplos (Public domain) — Wikimedia Commons.
