Compra de obra nueva en España: garantías, pagos y entrega de llaves (2026)
La mayoría de las casas y apartamentos que vendemos en España proceden de obra nueva, es decir, directamente del promotor. El comprador suele pagar anticipos incluso antes de que el edificio exista. La ley española prevé garantías concretas para esa situación, pero hay que ocuparse de ellas antes del primer pago.
Cómo es la compra paso a paso
- Contrato de reserva: un pequeño pago que retira el inmueble de la venta durante un plazo fijado.
- Contrato de compraventa con un calendario de pagos durante la construcción.
- Escritura notarial firmada ante notario una vez terminada la obra, junto con el pago del resto del precio.
- Entrega de llaves e inscripción del comprador en el Registro de la Propiedad.
El calendario de pagos depende del promotor y de la fase del proyecto, así que léalo siempre en el contrato y no en el folleto publicitario.
Garantía de los anticipos: aval o seguro de caución
El promotor que recibe dinero antes de terminar la obra está obligado a garantizar su devolución junto con los intereses legales por si la obra no se inicia o no se termina en plazo. Así lo establece la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, LOE). La garantía es un aval bancario o un seguro de caución.
Dos reglas importantes de la jurisprudencia: el garante paga a primer requerimiento, y que el promotor no haya pagado la prima no puede perjudicar al comprador. En la práctica:
- no pague ningún anticipo sin un documento de garantía que cubra toda la cantidad, los intereses y el periodo hasta la fecha de entrega,
- pague únicamente en la cuenta indicada en el contrato y a nombre de la empresa promotora,
- guarde una copia de la garantía junto con el contrato.
Responsabilidad del promotor y seguro decenal
La LOE determina durante cuánto tiempo responde el promotor de los defectos: 1 año por defectos de acabado, 3 años por defectos que afectan a la habitabilidad y 10 años por daños estructurales. Para esos diez años, en edificios de viviendas es obligatorio el seguro (seguro decenal). Pida al promotor el número de póliza y el nombre de la aseguradora.
Documentos en la entrega
Antes de firmar la escritura ante notario, solicite:
- la licencia de primera ocupación,
- el certificado final de obra,
- el libro del edificio,
- el certificado energético,
- la confirmación del seguro decenal.
En la entrega de llaves, revise la vivienda con una lista de defectos y comuníquelos al promotor por escrito.
Costes de la compra al promotor
En un inmueble nuevo se paga el 10 % de IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que según la región es de aproximadamente el 1–1,5 %. Junto con el notario y la inscripción en el registro, los costes totales suelen ser de aproximadamente el 12–14 % del precio.
A qué prestar atención antes de firmar
- Una nota simple del registro de la propiedad que muestre al propietario del terreno y las posibles cargas.
- La licencia de obras y la fecha de entrega, junto con las cláusulas sobre penalizaciones por retraso.
- Una descripción del nivel de acabados (memoria de calidades) anexa al contrato.
- Un abogado independiente que revise el contrato antes de que usted lo firme. Recomendamos siempre recurrir a un abogado no vinculado con el vendedor, y podemos indicarle abogados que hablan polaco en cada costa.
Resumen
Comprar al promotor es seguro si cada pago tiene una garantía y el contrato describe con claridad el plazo, el nivel de calidad y los documentos de entrega. Encontrará los proyectos actuales en nuestra oferta de apartamentos y casas en la Costa Blanca y en la Costa del Sol. Si tiene preguntas sobre una promoción concreta, escríbanos.
Preguntas frecuentes
¿Recuperaré el anticipo si el promotor no termina la obra?
Sí, si los anticipos estaban cubiertos por una garantía. El garante devuelve las cantidades pagadas con intereses legales. Conviene presentar la reclamación inmediatamente después del incumplimiento del plazo, porque las garantías tienen plazos de caducidad. Compruebe los detalles con un abogado.
¿Puede un extranjero comprar al promotor en España?
Sí. Se necesitan un número NIE y una cuenta en un banco español. Lo explicamos en el artículo sobre el número NIE.
¿Cuánto hay que esperar para recibir las llaves?
Desde unos meses en edificios en fase final hasta varios años en proyectos apenas planificados. Lo vinculante es el plazo recogido en el contrato.
La información es de carácter general y orientativo. Las normas cambian, por lo que antes de comprar verifíquelas con un abogado independiente.
Actualizado: 13 de octubre de 2026. Fuentes: Boletín Oficial del Estado (BOE).
Foto principal: Niplos (dominio público) — Wikimedia Commons.
