Alquiler turístico en España en 2026: licencia, normativa e impuestos para el propietario
Para muchos compradores, el alquiler turístico es el motivo para comprar un inmueble en España. Sin embargo, las normas en este ámbito han cambiado muy deprisa en los últimos años y en 2026 llegó otro cambio. A continuación, las reglas que conviene conocer antes de comprar.
Qué cambió en 2026
En mayo de 2026 el Tribunal Supremo español anuló el decreto que introducía el registro nacional de alquiler de corta duración, al considerar que vulneraba las competencias de las regiones. En la práctica, ya no se exige el número de registro nacional. Sin embargo, esto no significa el fin de las licencias: la obligación de registrar el alquiler turístico sigue derivándose de la normativa de cada comunidad autónoma. Mientras estuvo en vigor el registro nacional, plataformas como Airbnb y Booking bloquearon decenas de miles de anuncios sin número, y los propietarios deben ahora acreditar de nuevo el registro autonómico.
Comunidad Valenciana (Costa Blanca)
El alquiler turístico exige aquí una licencia VUT (Vivienda de Uso Turístico). Primero hay que obtener del ayuntamiento un certificado de compatibilidad urbanística del inmueble (normalmente 1–3 meses). En los apartamentos de edificios plurifamiliares, según el decreto de 2024 modificado en 2025, una nueva licencia exige el consentimiento por escrito de la comunidad de propietarios por mayoría de 3/5 de los votos. Las licencias concedidas antes de agosto de 2024 pasan al nuevo propietario mediante un procedimiento sencillo, mientras que para licencias posteriores o la falta de licencia hay que presentar una nueva solicitud según las normas actuales, más estrictas. En 2025 la región eliminó del registro más de 18 mil inscripciones con documentación incompleta.
Andalucía (Costa del Sol)
El registro se realiza mediante una declaración en el Registro de Turismo de Andalucía (número VFT). El inmueble debe cumplir unos estándares mínimos (entre otros, ventilación, agua caliente, calefacción y refrigeración, botiquín, hoja de reclamaciones y contacto de emergencia las 24 horas). Desde el 3 de abril de 2025, el alquiler turístico en un edificio plurifamiliar requiere el consentimiento de la comunidad de propietarios, adoptado por mayoría de 3/5 de los propietarios y 3/5 de las cuotas. La comunidad también puede, por mayoría de 3/5, prohibir o limitar el alquiler turístico, y esa prohibición echa por tierra el plan de negocio. Los acuerdos no tienen efecto retroactivo, por lo que los inmuebles alquilados legalmente con anterioridad pueden seguir operando. Describimos los detalles en el artículo sobre la sentencia del Tribunal Supremo y las normas de registro. Algunos municipios tienen restricciones adicionales, por lo que hay que comprobar la normativa de la localidad concreta.
Impuesto sobre el alquiler para un polaco
El no residente de la UE paga en España el 19 % sobre la renta neta, es decir, tras deducir los gastos, y el no residente de fuera de la UE el 24 % sobre los ingresos sin deducciones. Los ingresos por alquiler de corta duración se liquidan por separado de las cuestiones fiscales en Polonia, por lo que conviene consultar el conjunto con un asesor fiscal. Encontrará más sobre costes e impuestos en la página Costes e impuestos en España.
Qué comprobar antes de comprar para alquilar
- si el inmueble tiene una licencia turística válida y desde cuándo (las licencias más antiguas se transmiten con más facilidad),
- los estatutos de la comunidad de propietarios: que no prohíban ni limiten el alquiler turístico,
- la compatibilidad del inmueble con el plan urbanístico (certificado del ayuntamiento),
- la rentabilidad real teniendo en cuenta la licencia, las cuotas de comunidad, los impuestos y la gestión.
Resumen
El alquiler turístico en España puede seguir siendo rentable, pero exige comprobar la licencia y la situación jurídica antes de comprar, no después. Le ayudaremos a elegir inmuebles con licencia válida y a analizar ubicaciones en la página Ubicaciones favoritas o a través de contacto con nosotros.
La información es general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas varían entre regiones y municipios y cambian con frecuencia, por lo que antes de comprar consulte con un abogado.
