Anzahlung (Arras) und Vorvertrag in Spanien: Wie viel Sie zahlen, wie viel Sie verlieren können und wie Sie sich absichern (Stand: Oktober 2026)

4 November 2026 | Marcin Liszkowski

Autor: Marcin Liszkowski, World Residence. Aktualisiert: 20. Oktober 2026.

Kurze Antwort. Arras (contrato de arras) ist ein privater, verbindlicher Vorvertrag, den Käufer und Verkäufer vor der notariellen Beurkundung unterzeichnen. Der Käufer zahlt in der Regel ca. 10 % des Preises. Was geschieht, wenn jemand zurücktritt, hängt von der im Vertrag vereinbarten Art der Arras ab: In der häufigsten Variante (penitenciales, Art. 1454 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) verliert der Käufer den gezahlten Betrag, und der Verkäufer erstattet ihn doppelt. Deshalb muss man vor der Unterzeichnung prüfen, welche Arras gewählt wurden, und den Vertrag von einem unabhängigen Anwalt prüfen lassen.

Wie der Weg vom Angebot bis zur notariellen Beurkundung aussieht

Phase	Typischer Betrag und Zeitraum	Was geschieht
Reservierungsvertrag (contrato de reserva)	In der Regel einige tausend Euro, Reservierung für ca. 2–4 Wochen	Die Immobilie wird für die Dauer der Vertragsvorbereitung vom Markt genommen
Arras-Vertrag	Ca. 10 % des Preises (den Betrag legen die Parteien fest, das Gesetz schreibt ihn nicht vor)	Verbindliche Verpflichtung zu Kauf und Verkauf, festgelegter Preis und Termin der Beurkundung
Notarielle Urkunde (Escritura)	Der Rest des Preises zuzüglich Steuern und Kosten	Eigentumsübertragung, anschließend Eintragung im Grundbuch, in der Regel 30–60 Tage

Vom ersten Angebot bis zur Schlüsselübergabe vergehen in der Regel 8–16 Wochen. Am längsten dauert oft die Beschaffung der NIE-Nummer (in der Regel 4–8 Wochen), die vor der Unterzeichnung eines verbindlichen Vertrags benötigt wird. In dringenden Fällen besteht die Möglichkeit, eine vorläufige NIE-Nummer zu erhalten (sprechen Sie uns gern an).

Drei Arten von Arras

Art	Wenn der Käufer zurücktritt	Wenn der Verkäufer zurücktritt	Freier Rücktritt
Penitenciales	Verliert den gezahlten Betrag	Erstattet den Betrag doppelt	Ja, gegen den genannten Preis
Confirmatorias	Die andere Seite kann Erfüllung des Vertrags oder dessen Auflösung und Schadensersatz verlangen	Wie nebenan	Nein
Penales	Eine Vertragsstrafe, die sich ohne ausdrückliche Regelung nicht „freikaufen“ lässt	Wie nebenan	Grundsätzlich nein

Beim Verkauf von Wohnungen begegnet man am häufigsten den Arras penitenciales. Beispiel: Bei einem Preis von 300.000 € betragen Arras von 10 % 30.000 €. Ein Käufer, der zurücktritt, verliert 30.000 €, und ein Verkäufer, der zurücktritt, zahlt 60.000 €. Achtung: Der Vertrag sollte ausdrücklich festhalten, dass es sich um Arras penitenciales handelt, mit Verweis auf Art. 1454 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Eine unklare Formulierung kann als Arras confirmatorias gewertet werden, die für einen Käufer, der aus dem Geschäft aussteigen möchte, weniger günstig sind.

Was Sie prüfen sollten, bevor Sie die Arras unterzeichnen

Grundbuchauszug (Nota simple – das Gegenstück zum polnischen Auszug aus dem Grundbuch): wer Eigentümer ist und ob Belastungen bestehen, z. B. eine Hypothek.
Rückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft und nicht gezahlte IBI-Steuer.
Genehmigungen und Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan (keine illegalen Anbauten) sowie Energieausweis und Cédula de habitabilidad, wo erforderlich.
Ob die unterzeichnende Person zur Unterzeichnung berechtigt ist.
Wohin die Mittel fließen. Die Zahlung der Arras ist nicht dasselbe wie eine Zahlung an eine Agentur; klären Sie daher, wer sie entgegennimmt, in welcher Eigenschaft und wann sie zurückerstattet wird.

ACHTUNG!
WORLD RESIDENCE ERHEBT NIEMALS EINE ZAHLUNG ALS RESERVIERUNG ODER ANZAHLUNG. ZAHLUNGEN WERDEN DIREKT AUF DAS KONTO DES VERKÄUFERS ODER DES ANWALTS ÜBERWIESEN.

Regelungen, die den Käufer schützen

Wenn Sie mit Kredit kaufen, nehmen Sie eine Klausel auf, wonach die Arras an Sie zurückgehen, falls die Bank ablehnt. Legen Sie einen konkreten Termin für die notarielle Beurkundung fest und eine Möglichkeit, ihn schriftlich zu verlängern. Vollmacht, Apostille und Legalisierung von Dokumenten können mehrere Wochen dauern, beginnen Sie daher früher mit der Vorbereitung. Siehe auch unsere Artikel über die NIE-Nummer und über die Hypothek für Nichtansässige.

Erstmarkt: andere Sicherungsregeln

Beim Kauf vom Bauträger sind Zahlungen auf den Preis, die sogenannten cantidades entregadas a cuenta, durch eine eigene Vorschrift geschützt: Seit dem 1. Januar 2016 muss der Bauträger sie durch eine Bankgarantie oder Versicherung absichern (erste Zusatzbestimmung des Baugesetzes, LOE), die die Rückzahlung der Zahlungen mit gesetzlichen Zinsen umfasst, wenn der Bau nicht beginnt oder nicht fertiggestellt wird. Diese Pflicht gilt ab Erteilung der Baugenehmigung, und für den früheren Zeitraum ist der Schutz unter Juristen umstritten. Bitten Sie deshalb vor einer Zahlung für eine Immobilie „vom Plan“ um eine Kopie der Garantie und lassen Sie sie von einem Anwalt prüfen. Die Garantie erlischt zwei Jahre nach der Nichterfüllung des Vertrags durch den Bauträger, wenn der Käufer in dieser Zeit nicht die Auflösung des Vertrags und die Rückerstattung des Geldes verlangt. Siehe auch unseren Artikel über den Kauf vom Erstmarkt in Spanien.

FAQ

Sind Arras dasselbe wie eine Anzahlung (zadatek) in Polen?

Nicht immer. In Spanien hängen die Folgen von der im Vertrag vereinbarten Art der Arras ab und nicht nur von der Bezeichnung; daher muss man die genaue Formulierung lesen und nicht annehmen, dass sie wie ein polnischer zadatek wirkt.

Wie hoch sind die Arras?

Das Gesetz bestimmt keinen Betrag. In der Marktpraxis sind es in der Regel ca. 10 % des Preises, und der Betrag ist Verhandlungssache.

Kann ich die Arras zurückbekommen, wenn die Bank den Kredit ablehnt?

Nur wenn der Vertrag eine Klausel zur Ablehnung der Finanzierung enthält. Ohne sie kann der Käufer den gezahlten Betrag verlieren.

Muss ein Arras-Vertrag notariell sein?

Nein, er ist in privater Form verbindlich, aber für die Eigentumsübertragung sind eine notarielle Urkunde und die Eintragung im Grundbuch erforderlich.

Gilt dasselbe für den Erstmarkt?

Die Regeln des Vertrags mit einem Bauträger sind andere, und die Zahlungen werden durch eine Bankgarantie oder Versicherung geschützt. Prüfen Sie immer deren Inhalt.

Quellen

Siehe auch: Kauf vom Erstmarkt in Spanien, NIE-Nummer in Spanien, Hypothek in Spanien für Nichtansässige.

Wir sind seit 1998 in der Immobilienbranche tätig. Wir unterstützen Käufer in Spanien in jeder Phase der Transaktion, und unsere Vergütung belastet den Käufer nicht: Für den Käufer fällt keine Provision an.