Ferienvermietung in Spanien 2026: Lizenz, Vorschriften und Steuern für Eigentümer
Für viele Käufer ist die Ferienvermietung der Grund, eine Immobilie in Spanien zu kaufen. Die Vorschriften in diesem Bereich haben sich in den letzten Jahren jedoch sehr schnell geändert, und 2026 kam eine weitere Änderung hinzu. Unten finden Sie die Regeln, die man vor dem Kauf kennen sollte.
Was sich 2026 geändert hat
Im Mai 2026 hat der spanische Oberste Gerichtshof das Dekret zur Einführung des nationalen Registers für Kurzzeitvermietung für nichtig erklärt, mit der Begründung, es verletze die Zuständigkeiten der Regionen. In der Praxis ist die nationale Registriernummer nicht mehr erforderlich. Das bedeutet jedoch nicht das Ende der Lizenzen: Die Pflicht zur Registrierung der Ferienvermietung ergibt sich weiterhin aus den Vorschriften der einzelnen autonomen Gemeinschaften. Solange das nationale Register galt, blockierten Plattformen wie Airbnb und Booking Zehntausende Anzeigen ohne Nummer, und Eigentümer müssen nun erneut die regionale Registrierung nachweisen.
Valencianische Gemeinschaft (Costa Blanca)
Die Ferienvermietung erfordert hier eine VUT-Lizenz (Vivienda de Uso Turístico). Zuerst muss man bei der Stadtverwaltung eine Bescheinigung über die Übereinstimmung der Einheit mit dem Bebauungsplan einholen (in der Regel 1–3 Monate). Bei Apartments in Mehrfamilienhäusern erfordert eine neue Lizenz gemäß dem Dekret von 2024, geändert 2025, die schriftliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit einer Mehrheit von 3/5 der Stimmen. Vor August 2024 erteilte Lizenzen gehen in einem einfachen Verfahren auf den neuen Eigentümer über, bei späteren Lizenzen oder ohne Lizenz muss dagegen ein neuer Antrag nach den aktuellen, strengeren Regeln gestellt werden. 2025 hat die Region mehr als 18 Tausend Einträge mit unvollständigen Unterlagen aus dem Register gestrichen.
Andalusien (Costa del Sol)
Die Registrierung erfolgt durch eine Erklärung im Tourismusregister Andalusiens (VFT-Nummer). Die Einheit muss Mindeststandards erfüllen (u. a. Belüftung, Warmwasser, Heizung und Kühlung, Erste-Hilfe-Set, Beschwerdeformular, 24-Stunden-Notfallkontakt). Seit dem 3. April 2025 erfordert die Ferienvermietung in einem Mehrfamilienhaus die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, die mit einer Mehrheit von 3/5 der Eigentümer und 3/5 der Anteile gefasst wird. Die Gemeinschaft kann die Ferienvermietung ebenfalls mit einer Mehrheit von 3/5 verbieten oder einschränken, und ein solches Verbot macht den Businessplan zunichte. Beschlüsse wirken nicht rückwirkend, daher können früher legal vermietete Einheiten weiter betrieben werden. Einzelheiten beschreiben wir im Artikel über das Urteil des Obersten Gerichtshofs und die Registrierungsregeln. Einige Gemeinden haben zusätzliche Beschränkungen, daher muss man die Vorschriften der konkreten Stadt prüfen.
Steuer auf Vermietung für Polen
Ein Nichtansässiger aus der EU zahlt in Spanien 19 % auf das Nettoeinkommen, also nach Abzug der Kosten, und ein Nichtansässiger von außerhalb der EU 24 % auf die Einnahmen ohne Abzüge. Einkünfte aus Kurzzeitvermietung werden getrennt von den steuerlichen Fragen in Polen abgerechnet, daher lohnt es sich, das Ganze mit einem Steuerberater abzustimmen. Mehr zu Kosten und Steuern finden Sie auf der Seite Kosten und Steuern in Spanien.
Was man vor dem Kauf zur Vermietung prüfen sollte
- ob die Immobilie eine gültige Ferienlizenz hat und seit wann (ältere Lizenzen gehen leichter über),
- die Satzung der Eigentümergemeinschaft: ob sie die Ferienvermietung weder verbietet noch einschränkt,
- die Übereinstimmung der Einheit mit dem Stadtplan (Bescheinigung der Stadtverwaltung),
- die reale Rendite unter Berücksichtigung von Lizenz, Gemeinschaftsgebühren, Steuer und Verwaltung.
Fazit
Die Ferienvermietung in Spanien kann sich weiterhin lohnen, erfordert aber die Prüfung von Lizenz und Rechtsstatus vor dem Kauf, nicht danach. Wir helfen Ihnen, Immobilien mit gültiger Lizenz auszuwählen und Lagen zu analysieren, auf der Seite Beliebte Standorte oder über Kontakt mit uns.
Die Informationen sind allgemein und keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Vorschriften unterscheiden sich zwischen Regionen und Gemeinden und ändern sich oft, konsultieren Sie daher vor dem Kauf einen Rechtsanwalt.
