Gemeinschaftskosten und Unterhaltskosten einer Immobilie in Spanien 2026

Kurz gefasst

• Die Eigentümergemeinschaft (Comunidad): eine Gebühr für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, monatlich oder vierteljährlich zahlbar. Nach unseren Zusammenstellungen liegt sie je nach Siedlung zwischen einigen Dutzend und einigen hundert Euro im Monat.
• Was sie umfasst: in der Regel Reinigung, Garten, Pool, Beleuchtung, Aufzug, Verwaltung und die Gebäudeversicherung.
• Weitere jährliche Kosten: IBI-Steuer (in der Regel 0,4–1,1 % des Katasterwerts), Müllgebühr, Nebenkosten und Wohnungsversicherung.
• Beim Kauf: Bitten Sie um eine Bescheinigung über fehlende Rückstände gegenüber der Gemeinschaft und prüfen Sie, ob zusätzliche Gebühren für Sanierungen geplant sind.

Die Unterhaltskosten einer Immobilie in Spanien sind gut bekannt und leicht zu planen. Unten erklären wir, woraus sich die Gemeinschaftsgebühren zusammensetzen und welche Positionen man im Haushaltsbudget berücksichtigen sollte, um die Immobilie in Ruhe genießen zu können.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft (Comunidad de propietarios)?

Eine Eigentümergemeinschaft ist ein Zusammenschluss der Eigentümer von Einheiten in einem Gebäude oder einer Siedlung. Sie verwaltet die Gemeinschaftsflächen wie Treppenhäuser, Aufzüge, Gärten, Pools, Parkplätze oder Freizeitbereiche. Alle Eigentümer zahlen zu ihrem Unterhalt bei.

Wie hoch sind die Gemeinschaftsgebühren?

Die Höhe der Gebühr hängt von der Siedlung, dem Anteil der Einheit an der Gemeinschaft und dem Leistungsumfang ab. Nach unseren Zusammenstellungen sind es zwischen einigen Dutzend und einigen hundert Euro im Monat. Meist ist es dort teurer, wo es einen Pool, Gärten, Sicherheitsdienst und Freizeiteinrichtungen gibt. Sie wird monatlich oder vierteljährlich gezahlt.

Was umfassen die Gemeinschaftsgebühren?

Meist: Reinigung und Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Pflege von Garten und Pool, Aufzugsservice, Sicherheitsdienst, den Verwalter und die Gebäudeversicherung. Der Umfang hängt von der Siedlung ab, daher lohnt es sich, vor dem Kauf den Verwalter zu fragen, was genau enthalten ist.

Wer legt die Höhe der Gebühren fest?

Das Budget und die Gebühren genehmigen die Eigentümer auf der jährlichen Versammlung der Gemeinschaft. Die Versammlung legt auch eventuelle zusätzliche Gebühren für Sanierungen fest (auf Spanisch Derrama), zum Beispiel für die Reparatur von Dach oder Fassade.

Wie prüft man die Gemeinschaft vor dem Kauf?

Bitten Sie den Verwalter um eine Bescheinigung, dass der Eigentümer keine Rückstände gegenüber der Gemeinschaft hat, sowie um Einsicht in das Budget und die letzten Versammlungsprotokolle. Darin sehen Sie, ob größere Sanierungen geplant sind und ob die Rückstände anderer Eigentümer die Finanzen der Gemeinschaft gefährden. Dabei hilft ein unabhängiger Anwalt, den wir stets empfehlen.

Welche weiteren jährlichen Kosten trägt der Eigentümer?

• IBI ist eine jährliche Gemeindesteuer, in der Regel 0,4–1,1 % des Katasterwerts, der meist niedriger ist als der Marktpreis.
• Die Müllgebühr (Basura) beträgt je nach Gemeinde in der Regel zwischen einigen Dutzend und einigen hundert Euro im Jahr.
• Nebenkosten: Strom, Wasser und Internet, je nachdem, wie oft Sie die Immobilie nutzen.
• Die Wohnungsversicherung schützt die Wohnung oder das Haus, und die Gebäudeversicherung wird in der Regel von der Gemeinschaft abgeschlossen.
• Steuer für Nichtansässige: Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, zahlen Sie eine jährliche Steuer auf das fiktive Einkommen, die mit dem Formular 210 abgerechnet wird.

Einzelheiten und Beispiele nennen wir im Artikel Jährliche Steuern eines Immobilieneigentümers in Spanien. Die Kosten des Kaufs selbst beschreiben wir auf der Seite Kosten und Steuern in Spanien.

Hilft World Residence bei diesen Angelegenheiten?

Selbstverständlich stehen Ihnen unsere Berater während des gesamten Transaktionsprozesses zur Verfügung. Wir empfehlen außerdem stets einen unabhängigen Anwalt, und wir haben Kontakte zu polnischsprachigen Anwälten an jeder Küste Spaniens. In der Regel helfen wir gleich nach dem Kauf bei der Einrichtung und Ausstattung der Immobilie, bei der Beantragung einer Vermietungslizenz sowie bei der Versicherung der Wohnung und der Montage einer Alarmanlage. Unsere Kunden wissen, dass sie auch nach Jahren mit verschiedenen Anliegen zu uns zurückkommen können. Dieses Vertrauen führt dazu, dass sie uns oft ihren Bekannten empfehlen.

Der Artikel dient der Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar.

Aktualisiert: 13. Oktober 2026. Quellen: Boletín Oficial del Estado (BOE).

Titelbild: Tyk (CC BY-SA 3.0) — Wikimedia Commons.

Häufig gestellte Fragen