Hypothek in Spanien für Polen 2026: Eigenkapital, Zinssatz und Unterlagen
Ein Pole, der in Spanien eine Immobilie kauft, kann bei einer spanischen Bank einen Kredit beantragen, auch wenn er nicht dauerhaft in Spanien lebt. Die Banken behandeln ihn als Nichtansässigen, was eine niedrigere Finanzierung als für Einwohner und eine genauere Prüfung der Einkommen bedeutet. Unten finden Sie die wichtigsten Regeln für 2026.
Wie viel die Bank finanziert
Für Nichtansässige finanzieren die Banken in der Regel 60–70 % des Kaufpreises oder des Gutachtenwerts (maßgeblich ist der niedrigere Betrag). Einwohner können mit bis zu 80 % rechnen. In der Praxis beträgt das Eigenkapital also 30–40 % des Preises, hinzu kommen die Kaufnebenkosten (10–14 % des Immobilienpreises). Bei Immobilien, die als Investition gekauft werden, sind die Banken mitunter vorsichtiger und das geforderte Eigenkapital höher.
Zinssatz
Die Banken bieten drei Arten von Zinssätzen an: fest, variabel (12-Monats-Euribor plus Marge der Bank) und gemischt (die ersten Jahre fest, danach variabel). Orientierend liegt der Festzins für Nichtansässige 2026 im Bereich von ca. 3,5–4,7 %, und der variable Zins ist der Euribor (ca. 2,2–2,5 %) zuzüglich einer Marge von 0,75–1,5 Prozentpunkten. Bei einer Finanzierung über 65 % des Wertes liegt der anfängliche Festzins mitunter etwas über 4 %. Das konkrete Angebot hängt von der Bank, Ihrem Einkommen und der Höhe des Eigenkapitals ab, betrachten Sie die genannten Zahlen daher als Orientierungspunkt.
Kreditlaufzeit
Nichtansässige erhalten in der Regel einen Kredit für 20–25 Jahre, wobei das Alter des Kreditnehmers am Tag der letzten Rückzahlung begrenzt ist (oft auf etwa 75 Jahre).
Welche Unterlagen vorzubereiten sind
- Reisepass oder Personalausweis sowie die NIE-Nummer,
- Nachweise über Einkommen der letzten 2–3 Jahre (Steuererklärungen, aktuelle Verdienstbescheinigungen oder Unterlagen zur selbstständigen Tätigkeit),
- Kontoauszüge der letzten 6 Monate, die Mittel für das Eigenkapital zeigen,
- Angaben zu Verschuldung und Kredithistorie,
- Immobilienunterlagen: Vorvertrag, Grundbuchauszug (Nota simple), Energieausweis.
Die NIE-Nummer wird schon zu Beginn benötigt, daher lohnt es sich, sie als ersten Schritt zu erledigen (wir beschreiben sie im Ablauf des Immobilienkaufs in Spanien).
Mit dem Kredit verbundene Kosten
Der Käufer zahlt für die Wertermittlung der Immobilie (Tasación), in der Regel ca. 250–600 €. Seit Inkrafttreten des Gesetzes von 2019 übernimmt die Bank den Großteil der Kosten der Hypothek selbst: den Notar bei ihrer Aufnahme, die Eintragung und die Stempelsteuer (AJD). Auf Seiten des Käufers bleiben die Kaufkosten: Notar, Register und Grunderwerbsteuer oder MwSt. Die vollständige Zusammenstellung finden Sie auf der Seite Kosten und Steuern in Spanien.
Wie lange es dauert
Die Erlangung eines Kredits dauert bei einer Bestandsimmobilie in der Regel 6–12 Wochen, wenn Sie bereits die NIE haben. Ist die NIE-Nummer erst unterwegs, kann sich der Prozess auf bis zu 20 Wochen verlängern.
Schutz des Kreditnehmers
Die Bank muss Ihnen mindestens 10 Tage vor der Unterzeichnung ein personalisiertes Angebot (FEIN) übergeben, und der Notar prüft den Vertrag vor der Unterschrift. In dieser Zeit können Sie in Ruhe die Angebote mehrerer Banken vergleichen und die Art des Zinssatzes wählen.
Wie man sich vorbereitet
Legen Sie, bevor Sie mit der Besichtigung von Immobilien beginnen, ein Budget unter Berücksichtigung des Eigenkapitals (30–40 %) und der Kaufnebenkosten fest, prüfen Sie Ihre Kreditwürdigkeit und bitten Sie die Bank um eine vorläufige Einschätzung. So wissen Sie, mit welchem Preis Sie rechnen können. Bei der Auswahl einer Immobilie passend zum Budget helfen wir bei World Residence.
Die Informationen sind allgemein und orientierend, keine Finanzberatung. Die Kreditbedingungen legt die Bank fest, konsultieren Sie daher vor der Entscheidung einen Kreditberater oder direkt die Bank.
Aktualisiert: 13. Oktober 2026. Quellen: Banco de España – Portal del Cliente Bancario, Boletín Oficial del Estado (BOE).
