Ist Dubai für Immobilieninvestoren sicher? Stand: Oktober 2026
Autor: Marcin Liszkowski, World Residence. Aktualisiert: 20. Oktober 2026.
Kurze Antwort. Dubai hat klare Regeln für die Eintragung des Eigentums und den Schutz von Zahlungen beim Kauf vom Bauträger, wurde im Jahr 2026 aber nicht mehr als Ort ohne geopolitisches Risiko wahrgenommen. Seit dem 28. Februar 2026 sind die Vereinigten Arabischen Emirate im Zuge des Krieges mit dem Iran Ziel von Raketen- und Drohnenangriffen. Der Markt reagierte mit einem Rückgang der Transaktionszahl (September 2026: −44 % gegenüber dem Vorjahr) und einem moderaten Preisrückgang (−2,4 % gegenüber dem Vorjahr). Das Recht schützt den Käufer vor der Nichterfüllung durch den Bauträger, nicht aber vor sinkenden Preisen oder den Folgen geopolitischer Ereignisse.
Was 2026 geschehen ist
| Datum | Ereignis |
|---|---|
| 28. Februar | Nach Angriffen der USA und Israels auf den Iran beschießt der Iran die VAE mit Raketen und Drohnen, darunter Dubai |
| 2. März | Die Botschaft der Republik Polen in Abu Dhabi meldet die vorübergehende Sperrung des Luftraums und die Aussetzung von Flügen |
| März | Der Flughafen Dubai setzt Flüge mehrmals vorübergehend aus oder schränkt sie ein; die Börsen in Dubai unterbrechen den Handel für zwei Tage (Wiederaufnahme am 4. März) |
| 8. April | Die Waffenruhe zwischen den USA und dem Iran tritt in Kraft |
| 3. Mai | Die Zivilluftfahrtbehörden der VAE heben alle Beschränkungen im Flugverkehr auf |
| Anfang Juli | Der US-Präsident erklärt die Waffenruhe nach neuen Angriffen auf die Schifffahrt in der Straße von Hormus für beendet |
Auf die VAE wurden mehr als 550 ballistische Raketen und 2.265 Drohnen abgefeuert, und die meisten wurden abgefangen. Verschiedene Quellen beschreiben den aktuellen Status der Waffenruhe unterschiedlich, daher lohnt es sich, die aktuelle Lage laufend zu prüfen.
Wie der Immobilienmarkt reagiert hat
| Kennzahl (September 2026) | Wert | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| Anzahl der Verkaufstransaktionen | 11.288 | −44,4 % |
| Transaktionswert | 29,4 Mrd. AED | −45,8 % |
| Durchschnittspreis | 1.650 AED pro Quadratfuß | −2,4 % |
| Off-Plan-Anteil an den Transaktionen | 64,4 % | von ca. 74 % ein Jahr zuvor |
| Registrierungen von Hypotheken | 4.038 | +6,5 % |
| Durchschnittliche Jahresmiete, Apartment | 70.000 AED | −4,1 % |
| Durchschnittliche Jahresmiete, Villa | 205.000 AED | −14,6 % |
Quelle: Daten des Dubai Land Department, aufbereitet von Totality Estates (7. Oktober 2026). Im dritten Quartal 2026 wurden 37.429 Transaktionen registriert (−36,9 % gegenüber dem Vorjahr). Laut dem SmartCrowd-Index (August 2026) waren Apartments um 5,3 % und Villen um 1,7 % günstiger als im Vorjahr. Das Jahr 2025 war ein Rekordjahr: mehr als 270.000 Transaktionen im Wert von 917 Mrd. AED.
Was das für den Käufer bedeutet
Auf der Plusseite: Der Markt ist ruhiger, und die Käufer haben eine stärkere Verhandlungsposition als in den Jahren 2021–2025. Laut einer Agentur (SBX) werden einige Off-Plan-Apartments 10–15 % unter dem ursprünglichen Preis weiterverkauft. Der Wert der registrierten Hypotheken steigt.
Auf der Risikoseite gibt es drei Dinge. Erstens fallen die Mieten schneller als die Preise, sodass die Mietrendite niedriger ist, besonders bei Villen. Zweitens waren im dritten Quartal 2026 35 % der zur Übergabe vorgesehenen Einheiten verspätet (65 % wurden übergeben). Drittens bleibt das geopolitische Risiko offen, und die Waffenruhe wurde bereits früher unterbrochen. Der Dirham ist mit einem festen Kurs an den Dollar gekoppelt, daher trägt ein Pole, der mit Złoty kauft, auch das Wechselkursrisiko PLN/USD.
Was den Käufer schützt und was nicht
Zahlungen beim Kauf vom Bauträger sollten auf das registrierte Treuhandkonto (Escrow) des Projekts fließen (Gesetz 8/2007), und das Eigentum wird beim Dubai Land Department eingetragen. Überschreitet der Bauträger die im Vertrag vorgesehene Karenzzeit (in der Regel 6–12 Monate), kann der Käufer Schadensersatz verlangen oder den Vertrag mit teilweiser Rückerstattung auflösen. Laut einer Studie der Kanzlei Neolegal darf der Bauträger bis zu 40 % des Preises behalten, wenn das Projekt zu mehr als 60 % fertiggestellt ist, und bis zu 25 %, wenn es zu weniger als 60 % fertiggestellt ist. Bei einem von der RERA annullierten Projekt erfolgt die Rückzahlung aus dem Escrow vollständig.
Diese Mechanismen schützen weder vor einem Wertverlust der Immobilie noch vor den Folgen des Krieges. In Standard-Sachversicherungen sind Kriegsschäden in der Regel ausgeschlossen, daher müssen die Bedingungen der konkreten Police geprüft werden.
Für wen ein Kauf heute sinnvoll ist und für wen nicht
Ein Kauf ist sinnvoll für Menschen, die über mehrere Jahre hinweg planen, eine Liquiditätsreserve haben und das geopolitische Risiko und das Währungsrisiko akzeptieren. Wir raten ab für Menschen, die einen schnellen Weiterverkauf benötigen, auf eine dauerhaft hohe Mietrendite zählen oder sich ein zeitweises Einfrieren von Kapital nicht leisten können. Dies ist keine Anlageberatung.
Checkliste vor dem Kauf
- Prüfen Sie, ob das Projekt bei der RERA registriert ist und ein Escrow-Konto hat.
- Prüfen Sie, wie zuverlässig der Bauträger Projekte bisher termingerecht übergeben hat.
- Lesen Sie im Vertrag die Karenzzeit, die Strafen bei Verzug und die Rückerstattungsregeln.
- Vergleichen Sie den Preis mit Transaktionen im selben Gebäude und mit Zahlungsplänen.
- Berechnen Sie die Rendite bei niedrigeren Mieten als 2025.
- Prüfen Sie die Versicherungsbedingungen, einschließlich der Kriegsausschlüsse.
- Besprechen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung mit einem Anwalt.
Häufig gestellte Fragen
Sind die Immobilienpreise in Dubai nach dem Krieg gefallen?
Ja, moderat. Im September 2026 lag der Durchschnittspreis um 2,4 % unter dem Vorjahr und die Zahl der Transaktionen um 44,4 %. Die Rückgänge unterscheiden sich zwischen den Segmenten: Laut SmartCrowd-Index waren Apartments um 5,3 % und Villen um 1,7 % günstiger als im Vorjahr.
Kann ich das Geld verlieren, das ich für eine Wohnung vom Erstmarkt gezahlt habe?
Zahlungen sollten auf das Escrow-Konto des Projekts fließen, das vor der Nichterfüllung durch den Bauträger schützt, und das Eigentum wird beim Dubai Land Department eingetragen. Escrow schützt nicht vor sinkenden Preisen oder den Folgen geopolitischer Ereignisse.
Gilt die Waffenruhe?
Die Quellen geben unterschiedliche Informationen: Die Waffenruhe zwischen den USA und dem Iran trat am 8. April 2026 in Kraft, und Anfang Juli erklärte der US-Präsident sie für beendet. Aktuelle Reisehinweise finden Sie auf der Website des Außenministeriums und der Botschaft der Republik Polen in Abu Dhabi.
Ist jetzt ein guter Moment, um eine Immobilie in Dubai zu kaufen?
Die Daten deuten auf einen Markt hin, auf dem der Käufer mehr Verhandlungsspielraum hat, aber auch ein höheres Risiko trägt. Die Antwort hängt von Ihrem Anlagehorizont, Ihrer Liquiditätsreserve und Ihrer Risikobereitschaft ab. Dies ist keine Anlageberatung.
Quellen
Totality Estates (Bericht für September 2026, DLD-Daten), SBX Real Estate, SmartCrowd, Al Jazeera (3. Mai 2026), The National (15. Oktober 2026), Botschaft der Republik Polen in Abu Dhabi (2. März 2026), Wikipedia, Kanzlei Neolegal.
Siehe auch: Apartments zum Verkauf in Dubai, Häuser zum Verkauf in Dubai sowie der Ratgeber zu den Stadtteilen Dubais.
Wir sind seit 1998 in der Immobilienbranche tätig, in Dubai seit 2024. Wir helfen auf Polnisch in jeder Phase des Kaufs. Bei uns fällt für den Käufer keine Provision an. Kontaktieren Sie uns, und wir stellen eine auf Ihr Budget abgestimmte Auswahl an Angeboten zusammen.
