Dubaj czy Hiszpania? Porównanie zakupu nieruchomości dla Polaka (2026)
Pytanie „Dubaj czy Hiszpania nieruchomości” zadaje sobie coraz więcej Polaków. Oba kierunki są popularne, ale różnią się kosztami, podatkami i prawem pobytu. Poniżej porównanie najważniejszych pozycji, według stanu na październik 2026 r.
Koszty zakupu
W Hiszpanii koszty dodatkowe to zwykle 10–12% ceny przy rynku wtórnym i 12–14% przy zakupie od dewelopera (ITP lub VAT z AJD, notariusz, rejestr). W Dubaju to zwykle 5–7%: opłata DLD 4% wartości (w praktyce najczęściej płaci ją kupujący, ale podział zależy od umowy), prowizja pośrednika 2% przy rynku wtórnym oraz stałe opłaty rejestracyjne (AED 2000–4000).
Podatki roczne i od najmu
W Hiszpanii płaci się lokalny podatek IBI, a z najmu nierezydent z UE/EOG płaci 19% dochodu netto (z odliczeniem kosztów), a spoza UE/EOG 24% przychodu. W Dubaju nie ma rocznego podatku od nieruchomości, podatku od zysku ze sprzedaży ani podatku od najmu w ZEA; są za to coroczne opłaty serwisowe (zwykle AED 10–15 za stopę kwadratową przy standardowych apartamentach). Brak podatku w ZEA nie zwalnia jednak z obowiązków podatkowych w Polsce, więc przed zakupem warto skonsultować się z doradcą podatkowym.
Prawo pobytu
Hiszpańska złota wiza za zakup nieruchomości została zniesiona w 2025 r., więc zakup nie daje już prawa pobytu. W Dubaju zakup nieruchomości za co najmniej 2 mln AED daje 10-letnią, odnawialną Golden Visa.
Porównanie w tabeli
| Pozycja | Hiszpania | Dubaj |
|---|---|---|
| Koszty zakupu | 10–12% (rynek wtórny), 12–14% (nowe budownictwo) | ok. 5–7% |
| Roczny podatek od nieruchomości | Lokalny podatek IBI | Brak (są opłaty serwisowe) |
| Podatek od najmu | 19% dochodu netto (UE/EOG) lub 24% przychodu (spoza UE/EOG) | Brak w ZEA |
| Prawo pobytu z zakupu | Złota wiza zniesiona w 2025 r. | Golden Visa od 2 mln AED (10 lat) |
| Lot z Polski | ok. 3 godzin | ok. 6 godzin |
Dla kogo co
Hiszpania sprawdza się, gdy chcesz mieszkać lub spędzać wakacje blisko Polski (lot ok. 3 godzin) i używać nieruchomości samemu. Dubaj częściej wybierają inwestorzy szukający niższych kosztów i podatków w kraju zakupu (lot ok. 6 godzin). W obu przypadkach zakup przez nas jest bez prowizji dla kupującego.
Zobacz oferty: dzielnice Dubaju – przewodnik, apartamenty w Dubaju, domy w Dubaju, apartamenty na Costa del Sol i apartamenty w Alicante. Masz pytania? Skontaktuj się z nami. Szczegóły kosztów w Hiszpanii opisaliśmy w artykule Ile kosztuje zakup nieruchomości w Hiszpanii.
Najczęściej zadawane pytania
Gdzie koszty zakupu nieruchomości są niższe: w Dubaju czy w Hiszpanii?
Zwykle w Dubaju: dodatkowe koszty to ok. 5–7% ceny (opłata DLD 4%, prowizja pośrednika 2% przy rynku wtórnym i stałe opłaty rejestracyjne), a w Hiszpanii 10–14%.
Czy w Dubaju płaci się podatek od najmu?
W ZEA nie ma podatku dochodowego od najmu, podatku od zysku ze sprzedaży ani rocznego podatku od nieruchomości. Brak podatku w ZEA nie zwalnia jednak z obowiązków podatkowych w Polsce, więc warto skonsultować się z doradcą podatkowym.
Czy zakup nieruchomości daje prawo pobytu?
W Dubaju tak: zakup nieruchomości za co najmniej 2 mln AED daje 10-letnią, odnawialną Golden Visa. W Hiszpanii złota wiza za zakup nieruchomości została zniesiona w 2025 r.
Hiszpania sprawdzi się lepiej, jeśli szukasz nieruchomości do własnego użytku wakacyjnego, bliskiej Polsce, w stabilnym otoczeniu prawnym Unii Europejskiej. Dubaj jest wart rozważenia, jeśli priorytetem jest wysoka stopa zwrotu z najmu, zerowe opodatkowanie dochodu i dywersyfikacja majątku poza Europą. Wielu naszych Klientów decyduje się zresztą na oba kierunki jednocześnie — jako uzupełniające się elementy portfela nieruchomości.