Immobilienkauf aus dem Wiederverkauf in Spanien: Checkliste für Käufer (Stand: Oktober 2026)
Autor: Marcin Liszkowski, World Residence. Aktualisiert: 20. Oktober 2026.
Kurze Antwort. Vor dem Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie in Spanien sollten mehrere Dinge geprüft werden: die Nota simple (wer Eigentümer ist und ob Belastungen bestehen), ob die Escritura mit dem Kataster übereinstimmt, Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft, die bezahlte IBI-Steuer, der Energieausweis, die Wohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad, wo erforderlich) und der Zustand des Gebäudes (ITE bei älteren Häusern). Die Prüfungen sollte man vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags abschließen und nicht erst nach der Anzahlung.
Zu prüfende Dokumente
| Dokument | Was es prüft | Woher man es bekommt |
|---|---|---|
| Nota simple | Wer der rechtmäßige Eigentümer ist und ob Belastungen bestehen (Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten). Am besten nicht älter als 30 Tage | Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) |
| Escritura | Ob der Verkäufer die Immobilie rechtmäßig erworben hat. Flächen und Grenzen sollten mit der Nota simple übereinstimmen | Der Verkäufer, vom Notar ausgestellt |
| Kataster (Catastro) | Die Daten werden mit der Nota simple und der Escritura verglichen, um Abweichungen zu erkennen | Katasteramt, online |
| Bescheinigung über fehlende Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft | Ob der Verkäufer keine ausstehenden Gemeinschaftsgebühren hat | Verwalter der Gemeinschaft (administrador de fincas) |
| IBI-Steuer | Ob der Verkäufer mit den Zahlungen auf dem Laufenden ist | Letzte Belege vom Verkäufer |
| Energieausweis | Energieklasse von A bis G, beim Verkauf seit 2013 Pflicht | Stellt der Verkäufer bereit |
| Cédula de habitabilidad / Wohnbarkeitsbescheinigung | Ob die Immobilie die Mindestanforderungen für das Wohnen erfüllt. Die Anforderung hängt von der Region ab | Region oder Gemeinde |
| ITE (technische Gebäudeinspektion) | Erhaltungszustand des Gebäudes, bei älteren Häusern. Kann künftige Umlagen oder verpflichtende Sanierungen bedeuten | Eigentümergemeinschaft |
Belastungen: wer sie beseitigt
Belastungen, die in der Nota simple sichtbar sind, etwa die Hypothek des Verkäufers, muss der Verkäufer vor dem Verkauf löschen lassen, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. In der Praxis wird die Rückzahlung häufig am Tag der Beurkundung aus einem Teil des Kaufpreises organisiert, und die Einzelheiten hält der Anwalt im Vertrag fest. Zahlen Sie keine Arras, bevor Sie wissen, wie und wann die Belastungen aus dem Grundbuch verschwinden. Siehe unseren Artikel über Arras und den Vorvertrag.
Die Eigentümergemeinschaft und der Zustand des Gebäudes
Fragen Sie in einem Wohnblock oder einer Siedlung nicht nur nach den Rückständen des Verkäufers, sondern auch nach geplanten Sonderumlagen (Derramas), den ITE-Ergebnissen und den Protokollen der letzten Versammlungen. Sie zeigen, ob Sie nach dem Kauf die Reparatur von Dach, Fassade oder Aufzug finanzieren müssen. Diese Information geht aus der Nota simple selbst in der Regel nicht hervor.
Kosten: Die ITP-Steuer hängt von der Region ab
Beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie zahlt man Grunderwerbsteuer (ITP) und keine Mehrwertsteuer wie bei Neubauten. Der Satz hängt von der Autonomen Gemeinschaft ab:
| Region | ITP-Satz (der sogenannte allgemeine Satz) |
|---|---|
| Andalusien (Costa del Sol) | 7 % |
| Valencianische Gemeinschaft (Costa Blanca) | 10 % |
| Murcia | 8 % |
| Balearen | 8–11 % (gestaffelt) |
| Kanarische Inseln | 6,5 % |
| Madrid | 6 % |
Zur Steuer kommen Notargebühren, die Eintragung im Grundbuch und die Kosten des Anwalts hinzu. Die Sätze ändern sich, und einige Regionen haben ermäßigte Sätze für bestimmte Gruppen; bestätigen Sie sie daher vor der Abrechnung beim Finanzamt der Region. Den Vergleich beider Märkte beschreiben wir im Artikel über den Kauf vom Erstmarkt, die Wahl der Küste im Vergleich zwischen Costa Blanca und Costa del Sol.
Checkliste für Käufer
- Bestellen Sie eine aktuelle Nota simple (nicht älter als 30 Tage) und vergleichen Sie sie mit der Escritura und dem Kataster.
- Prüfen Sie, ob der Verkäufer Eigentümer ist und das Recht zum Verkauf hat (Miteigentum, Erbschaft).
- Verlangen Sie eine Bescheinigung über fehlende Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft und die Protokolle der letzten Versammlungen.
- Sammeln Sie die IBI-Belege und prüfen Sie, ob keine Rückstände bestehen.
- Stellen Sie sicher, dass ein Energieausweis vorliegt und, wo erforderlich, eine Cédula de habitabilidad.
- Fragen Sie in einem älteren Gebäude nach den ITE-Ergebnissen und Informationen über geplante Sonderumlagen.
- Klären Sie mit dem Anwalt, wie die Belastungen beseitigt werden, und zahlen Sie erst dann die Arras.
FAQ
Reicht eine Nota simple für einen sicheren Kauf?
Nein. Sie ist ein guter erster Schritt, weil sie den Eigentümer und die Belastungen zeigt, aber sie muss noch mit der Escritura, dem Kataster und den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft verglichen werden. Die vollständige Prüfung nimmt ein unabhängiger Anwalt vor.
Wer zahlt die Hypothek des Verkäufers vor dem Kauf zurück?
Der Verkäufer muss die Belastungen vor dem Verkauf löschen lassen, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. In der Praxis wird die Rückzahlung häufig am Tag der Beurkundung aus dem vom Käufer gezahlten Betrag organisiert, was der Anwalt im Vertrag festlegt.
Ist ein Energieausweis Pflicht?
Ja, er ist beim Verkauf seit 2013 Pflicht. In der Praxis stellt ihn der Verkäufer bereit.
Wie hoch ist die ITP-Steuer beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie?
Das hängt von der Region ab: zum Beispiel 7 % in Andalusien, 8 % in Murcia, 10 % in der Valencianischen Gemeinschaft. Die Sätze sollte man vor der Abrechnung beim Finanzamt der Region bestätigen.
Quellen
- DIG: Documentos a revisar antes de comprar una vivienda
- Gibobs: ITP 2026 por comunidad autónoma
- Costa Luz Lawyers: Buying Property in Spain as a Non-Resident 2026
Siehe auch: Anzahlung (Arras) und Vorvertrag in Spanien, NIE-Nummer in Spanien, Hypothek in Spanien für Nichtansässige.
Wir sind seit 1998 in der Immobilienbranche tätig. Wir unterstützen Käufer in Spanien in jeder Phase der Transaktion, auch beim Kauf von Wiederverkaufsimmobilien, und unsere Vergütung belastet den Käufer nicht: Für den Käufer fällt keine Provision an.
