Señal (arras) y contrato de arras en España: cuánto se paga, cuánto se puede perder y cómo protegerse (a octubre de 2026)

Autor: Marcin Liszkowski, World Residence. Actualización: 20 de octubre de 2026.

Respuesta breve. Las arras (contrato de arras) son un contrato preliminar privado y vinculante que el comprador y el vendedor firman antes de la escritura notarial. El comprador suele pagar alrededor del 10 % del precio. Lo que ocurre si alguien se echa atrás depende del tipo de arras recogido en el contrato: en la versión más habitual (penitenciales, art. 1454 del Código Civil) el comprador pierde la cantidad entregada y el vendedor la devuelve por duplicado. Por eso, antes de firmar hay que comprobar qué arras se han elegido y hacer revisar el contrato por un abogado independiente.

Cómo es el camino desde la oferta hasta la escritura notarial

Etapa	Importe y plazo habituales	Qué ocurre
Contrato de reserva	Normalmente unos pocos miles de euros, reserva de unas 2 a 4 semanas	El inmueble se retira del mercado mientras se prepara el contrato
Contrato de arras	Alrededor del 10 % del precio (la cantidad la fijan las partes, la ley no la impone)	Compromiso vinculante de compra y venta, con precio y fecha de la escritura fijados
Escritura notarial	El resto del precio más impuestos y gastos	Transmisión de la propiedad, seguida de la inscripción en el registro de la propiedad, normalmente de 30 a 60 días

Desde la primera oferta hasta la entrega de llaves suelen pasar entre 8 y 16 semanas. Lo que más suele tardar es obtener el número NIE (normalmente de 4 a 8 semanas), que se necesita antes de firmar un contrato vinculante. En casos urgentes es posible obtener un número NIE provisional (consúltenos).

Tres tipos de arras

Tipo	Si se echa atrás el comprador	Si se echa atrás el vendedor	Desistimiento libre
Penitenciales	Pierde la cantidad entregada	Devuelve la cantidad por duplicado	Sí, por el precio indicado
Confirmatorias	La otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución e indemnización	Como en la columna anterior	No
Penales	Una pena contractual que no se puede «comprar» sin una cláusula expresa	Como en la columna anterior	En principio, no

Las arras más habituales en la compraventa de viviendas son las penitenciales. Ejemplo: con un precio de 300.000 €, unas arras del 10 % son 30.000 €. El comprador que se echa atrás pierde 30.000 € y el vendedor que se echa atrás paga 60.000 €. Atención: el contrato debe recoger expresamente que las arras son penitenciales, con referencia al art. 1454 del Código Civil. Una redacción poco clara puede considerarse arras confirmatorias, que son menos favorables para el comprador que quiere salirse de la operación.

Qué comprobar antes de firmar las arras

1. Un extracto del registro de la propiedad (nota simple, equivalente al extracto polaco de la księga wieczysta): quién es el propietario y si hay cargas, por ejemplo una hipoteca.
2. Deudas con la comunidad de propietarios e IBI sin pagar.
3. Licencias y conformidad con el planeamiento urbanístico (sin ampliaciones ilegales), así como el certificado energético y la cédula de habitabilidad donde se exija.
4. Si la persona que firma tiene derecho a hacerlo.
5. A quién van los fondos. Pagar las arras no es lo mismo que pagar a una agencia, así que determine quién las recibe, en qué calidad y cuándo se devuelven.
   
   ¡ATENCIÓN!
   WORLD RESIDENCE NUNCA COBRA NINGÚN PAGO EN CONCEPTO DE RESERVA O SEÑAL. LOS PAGOS SE TRANSFIEREN DIRECTAMENTE A LA CUENTA DEL VENDEDOR O DEL ABOGADO.

Cláusulas que protegen al comprador

Si compra con hipoteca, añada una cláusula según la cual las arras se le devuelven si el banco la deniega. Fije una fecha concreta para la escritura notarial y un procedimiento para prorrogarla por escrito. El poder notarial, la apostilla y la legalización de documentos pueden tardar varias semanas, así que empiece a organizarlos con antelación. Véanse también nuestros artículos sobre el número NIE y sobre la hipoteca para no residentes.

Obra nueva: otras reglas de garantía

En la compra a un promotor, los pagos a cuenta del precio, las llamadas cantidades entregadas a cuenta, están protegidos por una norma específica: desde el 1 de enero de 2016 el promotor debe garantizarlos con un aval bancario o un seguro (disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, LOE), que cubre la devolución de los pagos con intereses legales si la obra no se inicia o no se termina. Esta obligación rige desde la obtención de la licencia de obras, y para el periodo anterior la protección es objeto de discusión entre los juristas. Por eso, antes de pagar por un inmueble «sobre plano», pida una copia de la garantía y que la revise un abogado. La garantía caduca a los dos años del incumplimiento del contrato por el promotor si el comprador no exige en ese plazo la resolución del contrato y la devolución del dinero. Véase también nuestro artículo sobre la compra de obra nueva en España.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• OCU: Contrato de arras
• Global Law Experts: What is an arras contract in Spain
• Costa Luz Lawyers: Buying Property in Spain as a Non-Resident 2026
• El Derecho: Ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE

Véase también: Compra de obra nueva en España, Número NIE en España, Hipoteca en España para no residentes.

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