Jährliche Steuern und Abgaben eines Immobilieneigentümers in Spanien (2026)
Der Kauf ist erst der Anfang der Ausgaben. Ein Immobilieneigentümer in Spanien zahlt jedes Jahr mehrere Steuern und Abgaben, auch wenn die Wohnung oder das Haus leer steht. Unten finden Sie eine Zusammenstellung dessen, was man in der Regel berücksichtigen muss. Die Steuern beim Kauf selbst (ITP, MwSt., AJD) haben wir separat auf der Seite Kosten und Steuern beim Kauf in Spanien beschrieben.
Jährliche Kosten im Überblick
| Steuer oder Gebühr | Wann und an wen | Richtwert der Kosten |
|---|---|---|
| IBI (Grundsteuer) | jährlich, die Gemeinde | 0,4–1,1 % des Katasterwerts |
| Steuer auf „fiktives Einkommen“ (wenn Sie nicht vermieten) | jährlich, Formular 210 | 19 % von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts (für EU-/EWR-Bürger) |
| Steuer auf Mieteinnahmen | Formular 210 | 19 % des Nettoeinkommens nach Abzug der Kosten (EU/EWR) |
| Müllgebühr (Basura) | jährlich, die Gemeinde | in der Regel einige Dutzend bis einige hundert € |
| Eigentümergemeinschaft (Comunidad) | monatlich oder vierteljährlich | abhängig von der Siedlung, von einigen Dutzend bis einigen hundert € im Monat |
| Immobilienversicherung | jährlich | in der Regel einige hundert € |
| Vermögensteuer | bei Vermögen in Spanien über ca. 700.000 € | abhängig von der Region |
IBI
IBI ist eine jährliche Gemeindesteuer, die der Eigentümer zahlt. Der Satz hängt von der Gemeinde ab und liegt in der Regel im Bereich von 0,4–1,1 % des Katasterwerts (Valor catastral), nicht des Kaufpreises. Der Katasterwert ist meist niedriger als der Marktpreis und steht auf dem IBI-Bescheid. Am bequemsten richtet man eine automatische Zahlung vom Bankkonto ein. Unbezahlte Rückstände können auf der Immobilie lasten, daher lohnt es sich beim Kauf zu prüfen, ob die Rechnungen beglichen sind.
Steuer, wenn Sie nicht vermieten
Ein Nichtansässiger, der in Spanien eine Immobilie besitzt und sie nicht vermietet, zahlt eine jährliche Steuer auf das sogenannte fiktive Einkommen. Grundlage sind 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts (je nachdem, ob der Wert kürzlich amtlich neu bewertet wurde), und der Satz für EU- und EWR-Bürger beträgt 19 % (für andere 24 %). Die Steuer wird mit dem Formular 210 abgerechnet, spätestens bis zum 31. Dezember des auf das Steuerjahr folgenden Jahres.
Beispiel: Bei einem Katasterwert von 100.000 € beträgt die IBI orientierend 400–1.100 €, die Steuer auf das fiktive Einkommen etwa 209–380 €.
Steuer auf Vermietung
Wenn Sie die Immobilie vermieten, zahlen Sie Steuer auf das tatsächliche Einkommen: 19 % des Nettoeinkommens für Einwohner der EU und des EWR (Kosten wie IBI, Eigentümergemeinschaft und Versicherung können abgezogen werden) oder 24 % der Bruttoeinnahmen ohne Abzüge für andere. Die Vorschriften zur Ferienvermietung selbst haben wir in einem separaten Beitrag beschrieben. Als polnischer Steueransässiger rechnen Sie die Mieteinnahmen auch in Polen ab. Es gilt ein Doppelbesteuerungsabkommen, daher lohnt sich die Abstimmung der Abrechnung mit einem Steuerberater.
Eigentümergemeinschaft, Müll und Versicherung
Neben den Steuern gibt es feste Abgaben. Die Wohnungs- oder Siedlungsgemeinschaft (Comunidad) erhebt Gebühren für den Unterhalt von Pools, Gärten und Gemeinschaftsflächen. Die Gemeinde erhebt eine Müllgebühr. Es lohnt sich auch, die Immobilie zu versichern. Hinzu kommen Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet), auch bei geringem Verbrauch.
Vermögensteuer
Ein Nichtansässiger mit Vermögen in Spanien (hauptsächlich Immobilien) von über ca. 700.000 € nach Abzug von Schulden kann der Vermögensteuer unterliegen (Impuesto sobre el Patrimonio, Formular 714). Die Regeln und Entlastungen unterscheiden sich zwischen den Regionen. Für Vermögen über 3 Mio. € gilt zusätzlich die Solidaritätssteuer auf große Vermögen. Beim typischen Kauf einer Wohnung oder eines Hauses am Meer betrifft das den Eigentümer in der Regel nicht, aber bei teureren Transaktionen lohnt sich die Prüfung.
Wie man sich vorbereitet
Planen Sie im Jahresbudget etwa 1–2 % des Kaufwerts für IBI, Eigentümergemeinschaft, Müll, Versicherung und Nebenkosten ein, je nach Lage und Standard der Siedlung. Sammeln Sie Dokumente: die notarielle Urkunde, IBI-Bescheide und Zahlungsbestätigungen der Eigentümergemeinschaft. Nehmen Sie bei der ersten Abrechnung die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch. Dies sind allgemeine Informationen, keine Steuerberatung. Einzelheiten besprechen wir beim Kauf mit Ihnen, kontaktieren Sie uns. Siehe auch den Ratgeber zum Kauf in Spanien und den Beitrag zur Hypothek.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich in Spanien Steuern zahlen, wenn ich die Immobilie nicht vermiete?
Ja. Ein Nichtansässiger zahlt IBI und eine jährliche Steuer auf das fiktive Einkommen (Formular 210), berechnet vom Katasterwert.
Brauche ich einen Steuervertreter in Spanien?
Nicht immer. In manchen Situationen, z. B. bei der Vermögensteuer, kann einer erforderlich sein. Den Umfang der Pflichten legt ein Steuerberater fest.
Wie viel sollte ich jährlich für den Unterhalt der Immobilie zurücklegen?
Orientierend 1–2 % des Kaufwerts, je nach Lage, Höhe der Gemeinschaftsgebühren und danach, ob die Immobilie vermietet wird.
Aktualisiert: 13. Oktober 2026. Quellen: Agencia Tributaria, Sede Electrónica del Catastro.
Titelbild: Ximonic (Simo Räsänen) (CC BY-SA 4.0) — Wikimedia Commons.
