Ile naprawdę kosztuje zakup mieszkania w Hiszpanii? Kalkulacja na przykładzie 300 000 € (Costa del Sol, stan na listopad 2026)

Krótka odpowiedź: do ceny mieszkania trzeba dodać zwykle ok. 12–13% przy zakupie z rynku pierwotnego i ok. 8–9% przy zakupie z rynku wtórnego. Dla mieszkania za 300 000 € na Costa del Sol oznacza to dodatkowe ok. 37–40 tys. € (nowe) albo ok. 24–27 tys. € (używane). Poniżej rozpisujemy każdą pozycję. Stawki podatków dotyczą Andaluzji, czyli Costa del Sol. Na Costa Blanca (Comunitat Valenciana) obowiązują inne stawki, o nich napiszemy osobno.

Z czego składają się koszty zakupu

Cena w ogłoszeniu to nie wszystko. Kupujący płaci jeszcze podatek od transakcji, opłaty notarialne i rejestrowe oraz koszty obsługi prawnej. Prowizję biura nieruchomości płaci w Hiszpanii zwykle sprzedający, więc w World Residence jest brak prowizji od kupującego.

1. Podatek: zależy od tego, czy kupujesz nowe, czy używane

Rynek pierwotny (nowe mieszkanie od dewelopera):

• IVA (hiszpański VAT) wynosi 10% ceny. Dla lokali chronionych obowiązuje 4%.
• Do tego podatek od aktów prawnych (AJD, Actos Jurídicos Documentados): w Andaluzji ogólna stawka to 1,2% od 28 kwietnia 2021 roku.

Ceny z rynku pierwotnego w Hiszpanii są zwykle podawane bez IVA, więc przy planowaniu budżetu zawsze doliczaj 10%.

Rynek wtórny (używane mieszkanie):

• Zamiast IVA płacisz podatek od transakcji (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). W Andaluzji ogólna stawka to 7%.
• Stawki obniżone (6% albo 3,5%) dotyczą m.in. osób kupujących lokal na własne stałe zamieszkanie, w tym młodych do 35 lat, rodzin wielodzietnych i osób z niepełnosprawnością, i mają limity wartości (150 000 € lub 250 000 €). Przy zakupie wakacyjnym lub inwestycyjnym zwykle nie mają zastosowania.

2. Notariusz

Taryfa notarialna jest urzędowa (Real Decreto 1426/1989). Dla aktu o wartości 300 000 € sama opłata za akt według skali wynosi ok. 408 €, po obowiązkowej obniżce o 5% ok. 388 €. W praktyce faktura jest wyższa, bo dolicza się kopie, strony i dodatkowe dokumenty (np. pełnomocnictwo), więc przyjmij orientacyjnie 600–1 000 €.

3. Rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad)

Wpis do księgi wieczystej jest także opłacany według urzędowej taryfy. Dla takiej ceny to zwykle kilkaset euro.

4. Obsługa prawna, NIE i tłumaczenia

• Prawnik: zawsze polecamy niezależnego prawnika, który sprawdza stan prawny nieruchomości, umowę i akt. Stawki zależą od kancelarii, orientacyjnie to ok. 1% ceny (plus IVA). Współpracujemy z polskojęzycznymi prawnikami na każdym wybrzeżu.
• NIE: numer identyfikacji cudzoziemca jest potrzebny do kupna, podatków i konta w banku. Opłata urzędowa jest niewielka (modelo 790, kod 012). Jeśli korzystasz z pomocy prawnika, zwykle załatwia to w pakiecie.
• Tłumacz przysięgły: gdy trzeba przetłumaczyć dokumenty, korzystamy z tłumaczy przysięgłych.

5. Czego nie ma w tej kalkulacji

• Kredyt hipoteczny: wycena banku, opłaty bankowe i podatek od hipoteki to osobne koszty.
• Meble i wyposażenie.
• Podatki roczne po zakupie: IBI (podatek od nieruchomości), opłaty wspólnoty i podatek dla nierezydentów.
• Plusvalía municipal (podatek gminny od przyrostu wartości gruntu) płaci zasadniczo sprzedający.

Kalkulacja: mieszkanie za 300 000 € na Costa del Sol

Podatki w tabeli (IVA, AJD, ITP) są wyliczone dokładnie ze stawek urzędowych. Pozycje oznaczone jako orientacyjne zależą od konkretnej sprawy i kancelarii.

Kolejność zakupu

Najczęściej wygląda to tak: rekonesans (wizyta poglądowa), rezerwacja, numer NIE i konto w hiszpańskim banku, umowa przedwstępna z zadatkiem (arras), akt notarialny i wpis do rejestru. Podatek płaci się po podpisaniu aktu.

Najczęstsze pytania

Czy cena z ogłoszenia zawiera IVA? Na rynku pierwotnym w Hiszpanii cena jest zwykle bez IVA. Dolicz 10%.

Ile podatku zapłacę przy zakupie używanego mieszkania na Costa del Sol? W Andaluzji ogólna stawka ITP to 7% ceny.

Czy kupujący płaci prowizję biuru? W Hiszpanii prowizję zwykle płaci sprzedający. W World Residence jest brak prowizji od kupującego.

Czy muszę mieć niezależnego prawnika? Nie jest to wymóg formalny, ale zawsze go polecamy.

Czy stawki są takie same w całej Hiszpanii? Nie. IVA jest ogólnokrajowa, ale ITP i AJD ustala każda wspólnota autonomiczna.

Źródła

• Junta de Andalucía, Impuestos asociados a la compra de una vivienda (juntadeandalucia.es/temas/vivienda-consumo/compra/impuestos.html)
• Junta de Andalucía, Medidas vigentes ITPAJD oraz Modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas (juntadeandalucia.es)
• BOE, Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios (boe.es)
• Portal administracion.gob.es, Tributación de compraventa de bienes inmuebles

Stawki podatków według źródeł urzędowych, stan na listopad 2026. Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową.