Zakup nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii: lista kontrolna kupującego (stan na październik 2026 r.)
Autor: Marcin Liszkowski, World Residence. Aktualizacja: 20 października 2026 r.
Krótka odpowiedź. Przed zakupem nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii trzeba sprawdzić szereg kwestii: nota simple (kto jest właścicielem i czy są obciążenia), zgodność escritura z katastrem, zadłużenie wobec wspólnoty, opłacony podatek IBI, certyfikat energetyczny, dokument zamieszkania (cédula de habitabilidad tam, gdzie jest wymagany) i stan budynku (ITE w starszych domach). Sprawdzenia warto zakończyć przed podpisaniem umowy arras, a nie po wpłacie zadatku.
Dokumenty do sprawdzenia
| Dokument | Co sprawdza | Skąd go wziąć |
|---|---|---|
| Nota simple | Kto jest prawnym właścicielem i czy są obciążenia (hipoteki, zajęcia, służebności). Najlepiej nie starsza niż 30 dni | Rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad) |
| Escritura | Czy sprzedający nabył lokal legalnie. Powierzchnie i granice powinny zgadzać się z nota simple | Sprzedający, wydana przez notariusza |
| Katastr (Catastro) | Dane porównuje się z nota simple i escritura, żeby wychwycić rozbieżności | Urząd katastralny, online |
| Zaświadczenie o braku zadłużenia wobec wspólnoty | Czy sprzedający nie ma zaległych opłat wspólnotowych | Administrator wspólnoty (administrador de fincas) |
| Podatek IBI | Czy sprzedający jest na bieżąco z opłatami | Ostatnie rachunki od sprzedającego |
| Certyfikat energetyczny | Klasa energetyczna od A do G, obowiązkowy przy sprzedaży od 2013 r. | Zapewnia sprzedający |
| Cédula de habitabilidad / licencja zamieszkania | Czy lokal spełnia minimalne wymagania zamieszkania. Wymóg zależy od regionu | Region lub gmina |
| ITE (inspekcja techniczna budynku) | Stan konserwacji budynku, w starszych domach. Może oznaczać przyszłe dopłaty lub obowiązkowe remonty | Wspólnota właścicieli |
Obciążenia: kto je usuwa
Obciążenia widoczne w nota simple, np. hipoteka sprzedającego, powinien anulować sprzedający przed sprzedażą, chyba że strony uzgodnią inaczej. W praktyce często organizuje się spłatę w dniu aktu z części ceny, a szczegóły zapisuje prawnik w umowie. Nie wpłacaj arras, zanim nie wiesz, jak i kiedy obciążenia znikną z księgi. Zob. nasz artykuł o arras i umowie przedwstępnej.
Wspólnota i stan budynku
W bloku i osiedlu pytaj nie tylko o zaległości sprzedającego, ale też o planowane dopłaty (derramas), wyniki ITE i protokoły z ostatnich zebrań. To one pokazują, czy po zakupie trzeba będzie sfinansować remont dachu, elewacji lub windy. Informacja ta zwykle nie wynika z samej nota simple.
Koszty: podatek ITP zależy od regionu
Przy zakupie z rynku wtórnego płaci się podatek od transakcji (ITP), a nie VAT jak przy nowych lokalach. Stawka zależy od wspólnoty autonomicznej:
| Region | Stawka ITP (tzw. ogólna) |
|---|---|
| Andaluzja (Costa del Sol) | 7% |
| Wspólnota Walencji (Costa Blanca) | 10% |
| Murcja | 8% |
| Baleary | 8–11% (skala) |
| Wyspy Kanaryjskie | 6,5% |
| Madryt | 6% |
Do podatku dochodzą opłaty notarialne, wpis do księgi wieczystej i koszty prawnika. Stawki zmieniają się, a część regionów ma obniżone stawki dla określonych grup, dlatego przed rozliczeniem potwierdź je w urzędzie regionu. Porównanie obu rynków opisujemy w artykule o zakupie z rynku pierwotnego, a wybór wybrzeża w porównaniu Costa Blanca i Costa del Sol.
Lista kontrolna kupującego
- Zamów aktualną nota simple (nie starszą niż 30 dni) i porównaj ją z escritura i katastrem.
- Sprawdź, czy sprzedający jest właścicielem i czy ma prawo sprzedać (współwłasność, spadek).
- Poproś o zaświadczenie o braku zadłużenia wobec wspólnoty oraz protokoły z ostatnich zebrań.
- Zbierz rachunki IBI i sprawdź, czy nie ma zaległości.
- Upewnij się, że jest certyfikat energetyczny, a cédula de habitabilidad tam, gdzie jest wymagana.
- W starszym budynku poproś o wyniki ITE i informację o planowanych dopłatach.
- Ustal z prawnikiem, jak zostaną usunięte obciążenia, i dopiero potem wpłać arras.
FAQ
Czy nota simple wystarczy, żeby bezpiecznie kupić?
Nie. To dobry pierwszy krok, bo pokazuje właściciela i obciążenia, ale trzeba ją jeszcze porównać z escritura, katastrem i dokumentami od wspólnoty. Pełne sprawdzenie robi niezależny prawnik.
Kto spłaca hipotekę sprzedającego przed zakupem?
Sprzedający musi anulować obciążenia przed sprzedażą, chyba że strony uzgodnią inaczej. W praktyce spłatę często organizuje się w dniu aktu z pieniędzy kupującego, co prawnik ustala w umowie.
Czy certyfikat energetyczny jest obowiązkowy?
Tak, od 2013 r. jest obowiązkowy przy sprzedaży. W praktyce zapewnia go sprzedający.
Ile wynosi podatek ITP przy zakupie z rynku wtórnego?
Zależy od regionu: np. 7% w Andaluzji, 8% w Murcji, 10% we wspólnocie Walencji. Stawki warto potwierdzić w urzędzie regionu przed rozliczeniem.
Źródła
- DIG: Documentos a revisar antes de comprar una vivienda
- Gibobs: ITP 2026 por comunidad autónoma
- Costa Luz Lawyers: Buying Property in Spain as a Non-Resident 2026
Zobacz także: Zadatek (arras) i umowa przedwstępna w Hiszpanii, Numer NIE w Hiszpanii, Kredyt hipoteczny w Hiszpanii dla nierezydentów.
W sektorze nieruchomości działamy od 1998 roku. Pomagamy kupującym w Hiszpanii na każdym etapie transakcji, także przy zakupie z rynku wtórnego, a nasze wynagrodzenie nie obciąża kupującego: brak prowizji OD kupującego.
