Service Charges in Dubai 2026: Was ein Wohnungseigentümer zahlt
Beim Kauf einer Wohnung in Dubai müssen Sie neben dem Preis und der DLD-Gebühr die jährliche Service Charge berücksichtigen. Sie senkt die reale Mietrendite stärker, als viele Käufer erwarten, daher lohnt es sich, ihre Höhe schon vor der Entscheidung zu kennen.
Was die Service Charge ist
Es ist eine verpflichtende Gebühr des Eigentümers für den Unterhalt des Gebäudes und der Gemeinschaftsflächen, die sich aus dem Gesetz über Miteigentum an Immobilien in Dubai ergibt (Gesetz Nr. 6 von 2019). Die Höhe legt das Unternehmen fest, das das Gebäude verwaltet, und das Budget wird von der Aufsichtsbehörde RERA über das Mollak-System genehmigt. Die Gebühr wird pro Quadratfuß Fläche und Jahr berechnet und nach der Größe der Einheiten auf die Eigentümer verteilt.
Wie hoch sie 2026 ist
Die Spannen hängen vom Stadtteil, vom Alter des Gebäudes und vom Standard ab. Unten finden Sie Richtsätze für Wohnungen (AED pro Quadratfuß und Jahr).
| Stadtteil | Durchschnitt (AED/sq ft/Jahr) | Spanne |
|---|---|---|
| Palm Jumeirah | 35 | 22–62,5 |
| Downtown Dubai | 28 | 18–44 |
| JBR | 24 | 18–48,5 |
| Dubai Marina | 22 | 14–35 |
| Business Bay | 18 | 12–52 |
| JLT | 14 | 11–18 |
| Jumeirah Village Circle | 12 | 9–16 |
| International City | 8 | 6,5–11 |
Beispiel: Für eine Wohnung mit 1.000 Quadratfuß (ca. 93 m²) in Business Bay fallen bei einem Satz von 15 AED pro Quadratfuß etwa 15.000 AED im Jahr an, also ca. 1.250 AED im Monat. Die Daten stammen aus Marktübersichten und können je nach Quelle abweichen, prüfen Sie daher immer den Satz des konkreten Gebäudes.
Was die Gebühr abdeckt
Die Gebühr deckt den Unterhalt der Gemeinschaftsflächen (Rezeption, Flure, Aufzüge, Parkplatz), Sicherheit und Reinigung, Pool und Fitnessstudio, Gärten, die Gebäudeversicherung, Nebenkosten der Gemeinschaftsflächen sowie eine Rücklage für größere Reparaturen. Diese Rücklage macht in der Regel einige bis über zehn Prozent des Budgets aus. In großen Wohnanlagen kommt auch eine Gebühr für die gemeinsame Infrastruktur des gesamten Komplexes hinzu.
Wer zahlt
Die Gebühr trägt der Eigentümer, nicht der Mieter, auch wenn die Einheit leer steht. Eine Weitergabe an den Mieter ist nur möglich, wenn sie im Mietvertrag festgehalten ist, und betrifft meist die Teile, die mit der Nutzung der Einrichtungen zusammenhängen, nicht die Rücklage.
Wie sie die Mietrendite beeinflusst
Es ist meist der größte Kostenposten auf Seiten des Eigentümers. Nach groben Marktschätzungen beträgt die Service Charge etwa 17–30 % der Jahresmiete, und die Rendite nach ihrem Abzug ist deutlich niedriger als brutto. In Business Bay beispielsweise liegt die Nettorendite nach Gebühren bei einer Bruttorendite von ca. 7 % bei etwa 5,3–5,8 %, in Downtown bei ca. 6,1 % brutto bei etwa 4,4–4,9 %. Mehr zu den übrigen Kosten finden Sie auf der Seite Kosten und Steuern in Dubai, zu den Vermietungsregeln im Artikel Kurzzeitvermietung in Dubai.
Was passiert, wenn Sie nicht zahlen
Rückstände führen zu Verzugsstrafen, Mahnungen der Verwaltung und eingeschränktem Zugang zu den Einrichtungen. Unbezahlte Gebühren blockieren zudem die Ausstellung der NOC-Bescheinigung des Bauträgers und damit den Verkauf und die Eigentumsübertragung beim DLD.
Wie man den Satz vor dem Kauf prüft
- prüfen Sie den offiziellen Satz des Gebäudes im RERA-Index der Service Charges (System Mollak, zugänglich über das DLD und die App Dubai REST) und verlassen Sie sich nicht auf mündliche Angaben,
- vergleichen Sie die Sätze mehrerer Gebäude im selben Stadtteil, denn die Unterschiede können das Doppelte betragen,
- vergewissern Sie sich beim Off-Plan-Kauf, ob der genannte Satz genehmigt oder nur geschätzt ist: Nach der Übergabe wird er manchmal geändert (mehr im Artikel Off-Plan in Dubai),
- berechnen Sie die Nettorendite: Miete minus Service Charge, Verwaltung und mögliche Leerstände.
Fazit
Service Charges sind keine versteckten Kosten, werden aber leicht in der Kalkulation übersehen. Vergleichen Sie vor dem Kauf die Stadtteile (Übersicht auf der Seite Stadtteile von Dubai) und wählen Sie ein Gebäude, in dem der Satz klar genehmigt ist. Bei der Analyse helfen wir gern, schreiben Sie uns. Vollständige Informationen zum Kauf finden Sie auf der Seite Immobilien in Dubai.
Die Informationen sind allgemein gehalten und dienen nur der Orientierung. Sätze und Vorschriften ändern sich, prüfen Sie sie daher vor dem Kauf in offiziellen Quellen oder bei einem Berater.
Aktualisiert: 13. Oktober 2026. Quellen: Dubai Land Department.
