Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii przez Polaka: podatki i formalności w 2026 r.
Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii przez Polaka wiąże się z kilkoma podatkami i terminami, o których warto wiedzieć jeszcze przed podpisaniem umowy. Poniżej odpowiadamy na najczęstsze pytania, korzystając z zasad opisanych przez hiszpańską administrację podatkową (Agencia Tributaria). Podatki przy zakupie opisaliśmy osobno w artykule Ile kosztuje zakup nieruchomości w Hiszpanii, a cały proces zakupu w przewodniku Procedura zakupu nieruchomości w Hiszpanii krok po kroku.
W skrócie
- Nierezydent płaci od zysku ze sprzedaży 19% podatku w Hiszpanii.
- Kupujący musi potrącić 3% ceny sprzedaży i wpłacić je do hiszpańskiego urzędu skarbowego (formularz Modelo 211) w ciągu miesiąca od transakcji.
- Sprzedający składa deklarację Modelo 210 w ciągu około 4 miesięcy od sprzedaży.
- Osobno płaci się gminny podatek plusvalía municipal, w ciągu 30 dni roboczych od aktu notarialnego.
- Podatek liczy się od zysku, więc koszty zakupu i ulepszenia pomniejszają podstawę.
Jaki podatek płaci Polak, który sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii?
Jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii na stałe, jesteś tam nierezydentem podatkowym i od zysku ze sprzedaży nieruchomości płacisz 19%. Według hiszpańskiej administracji podatkowej stawka jest taka sama dla wszystkich nierezydentów, niezależnie od kraju. Podatek liczy się od zysku, czyli od różnicy między ceną sprzedaży a wartością nabycia.
Co wlicza się do kosztów i pomniejsza zysk?
Do wartości nabycia wlicza się cenę zakupu, koszty związane z zakupem (m.in. notariusz, rejestr, prowizja pośrednika, podatek zapłacony przy zakupie) oraz nakłady na trwałe ulepszenia nieruchomości. Warto zachować faktury i akty z zakupu. Zwykłe remonty konserwacyjne zwykle nie podwyższają wartości nabycia.
Czym jest retencja 3% i kto ją płaci?
Kupujący ma obowiązek potrącić 3% uzgodnionej ceny sprzedaży i wpłacić je do hiszpańskiego fiskusa na formularzu Modelo 211 w ciągu miesiąca od transakcji. To zaliczka na Twój podatek, a nie dodatkowy koszt: kwotę rozlicza się w deklaracji Modelo 210. Kupujący wpłaca te 3% do urzędu skarbowego w imieniu sprzedającego, dlatego cena, którą otrzymuje sprzedający, jest pomniejszona o tę kwotę.
Do kiedy trzeba złożyć deklarację Modelo 210?
W ciągu trzech miesięcy po upływie miesiąca od daty transakcji, czyli łącznie około 4 miesięcy od sprzedaży. W deklaracji rozlicza się faktyczny podatek od zysku i zalicza do niego wpłaconą już retencję 3%. Przy takich terminach warto skorzystać z pomocy przedstawiciela podatkowego.
Co to jest plusvalía municipal?
To gminny podatek od wzrostu wartości gruntu, który płaci sprzedający. Liczy się go jedną z dwóch metod (od wartości katastralnej gruntu albo od faktycznego zysku), a podatnik płaci niższą kwotę. Deklarację składa się w ciągu 30 dni roboczych od sprzedaży. Maksymalna stawka gminna to 30%. Jeśli sprzedaż przyniosła stratę, plusvalía nie jest należna.
Czy potrzebuję prawnika przy sprzedaży?
Tak, tak jak przy zakupie rekomendujemy niezależnego prawnika, który reprezentuje wyłącznie Ciebie. Sprawdzi dokumenty, przygotuje transakcję i pomoże z deklaracjami. Mamy wypracowane kontakty do prawników mówiących po polsku na każdym wybrzeżu.
Czy World Residence pomaga przy sprzedaży?
Prowadzimy klientów po polsku od 2010 roku w Hiszpanii, a w branży nieruchomości działamy od 1998 roku. Skontaktuj się z nami, a doradzimy, jak przygotować sprzedaż.
Informacje mają charakter ogólny i nie są poradą podatkową. Stawki i terminy warto potwierdzić u doradcy przed transakcją.
Zaktualizowano: 13 października 2026. Źródła: Agencia Tributaria.
Zdjęcie główne: P4K1T0 (CC0) — Wikimedia Commons.
