Wynajem turystyczny w Hiszpanii po wyroku Sądu Najwyższego: czy numer NRUA nadal obowiązuje? (stan na październik 2026 r.)
Autor: Marcin Liszkowski, World Residence. Aktualizacja: 20 października 2026 r.
Krótka odpowiedź. Nie, krajowy numer NRUA już nie obowiązuje. Hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) wyrokiem nr 620/2026 z 19 maja 2026 r. unieważnił przepisy, które tworzyły krajowy rejestr najmu krótkoterminowego. Wynajem turystyczny nadal wymaga jednak rejestracji lub licencji we właściwej wspólnocie autonomicznej, a w budynkach wielorodzinnych także zgody wspólnoty właścicieli.
Co dokładnie orzekł Sąd Najwyższy
Krajowy rejestr wprowadziło rozporządzenie Real Decreto 1312/2024 z 23 grudnia 2024 r. Numer rejestracyjny był obowiązkowy od 1 lipca 2025 r. i według danych branżowych zarejestrowano w nim ponad 340 tys. lokali. Skargę wniosła Generalitat Valenciana. Sąd uznał, że państwo nie ma kompetencji do tworzenia jednego rejestru nakładającego się na rejestry regionalne, bo turystyka i mieszkalnictwo należą do wspólnot autonomicznych. Informację o wyroku podano publicznie 21 maja 2026 r.
Co przestało obowiązywać, a co nadal obowiązuje
| Obowiązek | Stan po wyroku |
|---|---|
| Krajowy numer NRUA i wpis w rejestrze nieruchomości | Unieważnione |
| Roczna deklaracja najmu składana do rejestru | Już nie obowiązuje |
| Rejestracja lub licencja regionalna (np. VFT w Andaluzji, VUT w regionie Walencji) | Obowiązuje |
| Licencje i przepisy miejskie | Obowiązują |
| Przekazywanie danych przez platformy (Airbnb, Booking) i raportowanie statystyczne | Obowiązuje |
| Zgoda wspólnoty właścicieli w budynku wielorodzinnym | Obowiązuje |
| Podatki od dochodu z najmu | Bez zmian |
Co to oznacza dla właściciela i kupującego
Numer, który platformy wyświetlają przy ogłoszeniu, to teraz numer regionalny, a nie krajowy. W okresie obowiązywania NRUA platformy usuwały lub blokowały ogłoszenia bez numeru, więc część właścicieli straciła przychody. Hiszpańscy prawnicy wskazują, że mogą oni rozważyć roszczenia o odpowiedzialność majątkową państwa, ale to droga niepewna i trzeba ją oceniać indywidualnie. Rząd może też przygotować nowe rozporządzenie, które będzie koordynować rejestry regionalne, bez ich zastępowania. Na dziś nie ma takiego aktu, więc plan zakupu pod wynajem warto opierać na przepisach regionu i miasta, a nie na zapowiedziach.
Zgoda wspólnoty właścicieli: zmiana z kwietnia 2025 r.
Od 3 kwietnia 2025 r. (ustawa organiczna 1/2025, zmieniająca ustawę o własności horyzontalnej) wynajem turystyczny w budynku wielorodzinnym wymaga zgody wspólnoty, podejmowanej większością 3/5 właścicieli i 3/5 udziałów. Uchwały nie działają wstecz, więc lokale, które legalnie wynajmowano wcześniej, mogą dalej działać. Wspólnota może też, tą samą większością, obciążyć właścicieli lokali turystycznych dopłatą do kosztów wspólnych, do 20%. Źródła różnie opisują mechanizm: jedne mówią o uprzedniej zgodzie, inne o możliwości zablokowania nowego lokalu. W obu ujęciach liczy się większość 3/5, dlatego przed zakupem trzeba sprawdzić statut i uchwały konkretnej wspólnoty.
Podatki
Wyrok nie zmienia zasad podatkowych. Nierezydent z UE lub EOG, w tym Polak, płaci w Hiszpanii 19% od dochodu netto, czyli po odliczeniu kosztów. Szczegóły opisujemy w artykule o rocznych podatkach właściciela nieruchomości w Hiszpanii.
Lista kontrolna przed zakupem pod wynajem
- Zapytaj sprzedającego o numer rejestracyjny regionu i sprawdź go w rejestrze regionalnym.
- Sprawdź, od kiedy lokal ma licencję, bo starsze licencje przechodzą łatwiej.
- Przeczytaj statut i uchwały wspólnoty pod kątem wynajmu turystycznego.
- Zapytaj o dopłaty do kosztów wspólnych dla lokali turystycznych.
- Sprawdź przepisy miasta, bo część gmin ma własne ograniczenia.
- Umów z prawnikiem warunek zawieszający w umowie przedwstępnej, jeśli plan zakupu opiera się na wynajmie.
FAQ
Czy nadal potrzebuję numeru NRUA?
Nie. Potrzebujesz natomiast numeru lub licencji z rejestru swojej wspólnoty autonomicznej.
Czy mogę wynajmować krótkoterminowo bez licencji?
Nie. Wyrok dotyczył tylko krajowego rejestru, a obowiązki regionalne i miejskie pozostały.
Czy NRUA może wrócić?
Ten wyrok nie ma bezpośredniej drogi odwoławczej, ale rząd może przygotować nowe przepisy koordynujące rejestry regionalne. Nie zastąpią one jednak rejestrów regionalnych.
Czy platformy nadal wymagają numeru?
Tak, ale regionalnego, i nadal muszą przekazywać dane administracji.
Źródła
- Osborne Clarke: Spain’s Supreme Court annuls national short-let register (25 czerwca 2026)
- KPMG Tendencias: El Tribunal Supremo redefine el alquiler de corta duración (maj 2026)
- idealista: El Supremo tumba el registro único de alquiler de corta duración (21 maja 2026)
- Costa Luz Lawyers: Spain’s Supreme Court Strikes Down the National Short-Term Rental Registry
- Osborne Clarke: Spain’s horizontal property law reform and tourist apartments
- El Español: wspólnoty i nowe mieszkania turystyczne (11 czerwca 2026)
Zobacz także: Wynajem turystyczny w Hiszpanii w 2026 r.: licencja, przepisy i podatki, Roczne podatki właściciela nieruchomości w Hiszpanii.
W sektorze nieruchomości działamy od 1998 roku. Pomagamy kupującym w Hiszpanii na każdym etapie transakcji, a nasze wynagrodzenie nie obciąża kupującego: brak prowizji OD kupującego.
