Zadatek (arras) i umowa przedwstępna w Hiszpanii: ile wpłacasz, ile możesz stracić i jak się zabezpieczyć (stan na październik 2026 r.)

20 października 2026 | Marcin Liszkowski

Autor: Marcin Liszkowski, World Residence. Aktualizacja: 20 października 2026 r.

Krótka odpowiedź. Arras (contrato de arras) to prywatna, wiążąca umowa przedwstępna, którą kupujący i sprzedający podpisują przed aktem notarialnym. Kupujący wpłaca zwykle ok. 10% ceny. Co się stanie, jeśli ktoś się wycofa, zależy od rodzaju arras zapisanego w umowie: w najczęstszej wersji (penitenciales, art. 1454 Kodeksu cywilnego) kupujący traci wpłaconą kwotę, a sprzedający zwraca ją w podwójnej wysokości. Dlatego przed podpisaniem trzeba sprawdzić, jakie arras wybrano, i mieć umowę przejrzaną przez niezależnego prawnika.

Jak wygląda droga od oferty do aktu notarialnego

Etap	Typowa kwota i czas	Co się dzieje
Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva)	Zwykle kilka tysięcy euro, rezerwacja na ok. 2–4 tygodnie	Lokal schodzi z rynku na czas przygotowania umowy
Umowa arras	Ok. 10% ceny (kwotę ustalają strony, prawo jej nie narzuca)	Wiążące zobowiązanie do zakupu i sprzedaży, ustalona cena i termin aktu
Akt notarialny (escritura)	Reszta ceny plus podatki i koszty	Przeniesienie własności, następnie wpis do księgi wieczystej, zwykle 30–60 dni

Od pierwszej oferty do przekazania kluczy mija zazwyczaj 8–16 tygodni. Najdłużej trwa często uzyskanie numeru NIE (zwykle 4–8 tygodni), który jest potrzebny przed podpisaniem wiążącej umowy. W sprawach pilnych istnieje możliwość uzyskania tymczasowego numeru NIE (zapraszamy do konsultacji).

Trzy rodzaje arras

Rodzaj	Gdy wycofa się kupujący	Gdy wycofa się sprzedający	Wolne wycofanie
Penitenciales	Traci wpłaconą kwotę	Zwraca kwotę w podwójnej wysokości	Tak, za wskazaną cenę
Confirmatorias	Druga strona może żądać wykonania umowy lub jej rozwiązania i odszkodowania	Jak obok	Nie
Penales	Kara umowna, której nie da się „wykupić” bez wyraźnego zapisu	Jak obok	Zasadniczo nie

Najczęściej w sprzedaży mieszkań spotyka się arras penitenciales. Przykład: przy cenie 300 000 € arras w wysokości 10% to 30 000 €. Kupujący, który się wycofa, traci 30 000 €, a sprzedający, który się wycofa, płaci 60 000 €. Uwaga: umowa powinna wprost zapisywać, że arras są penitenciales, z odwołaniem do art. 1454 Kodeksu cywilnego. Niejasny zapis może zostać uznany za arras confirmatorias, które są mniej korzystne dla kupującego chcącego wyjść z transakcji.

Co sprawdzić, zanim podpiszesz arras

Odpis z rejestru nieruchomości (nota simple – odpowiednik polskiego wypisu z księgi wieczystej): kto jest właścicielem i czy są obciążenia, np. hipoteka.
Zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej i niezapłacony podatek IBI.
Pozwolenia i zgodność z planem zagospodarowania (bez nielegalnych dobudówek), a także świadectwo energetyczne i cédula de habitabilidad tam, gdzie jest wymagana.
Czy osoba podpisująca ma prawo do jej podpisania.
Do kogo trafiają środki. Wpłata arras to nie to samo co wpłata dla agencji, więc ustal, kto ją odbiera, w jakim charakterze i kiedy jest zwracana.

UWAGA!
WORLD RESIDENCE NIGDY NIE POBIERA WPŁATY TYTUŁEM REZERWACJI LUB ZADATKU. WPŁATY SĄ PRZEKAZYWANE BEZPOŚREDNIO NA KONTO SPRZEDAJĄCEGO LUB PRAWNIKA.

Zapisy, które chronią kupującego

Jeśli kupujesz z kredytem, dopisz klauzulę, że przy odmowie banku arras wraca do Ciebie. Ustal konkretną datę aktu notarialnego i sposób jej przedłużenia na piśmie. Pełnomocnictwo, apostille i legalizacja dokumentów potrafią zająć kilka tygodni, więc zacznij je organizować wcześniej. Zob. też nasze artykuły o numerze NIE i o kredycie hipotecznym dla nierezydentów.

Rynek pierwotny: inne zasady zabezpieczenia

Przy zakupie od dewelopera wpłaty na poczet ceny, tzw. cantidades entregadas a cuenta, są chronione osobnym przepisem: od 1 stycznia 2016 r. deweloper musi je zabezpieczyć gwarancją bankową lub ubezpieczeniem (disposición adicional primera ustawy o zabudowie, LOE), która obejmuje zwrot wpłat z odsetkami ustawowymi, jeśli budowa się nie rozpocznie lub nie zostanie ukończona. Obowiązek ten liczy się od uzyskania pozwolenia na budowę, a w okresie wcześniejszym ochrona jest przedmiotem sporów prawników. Dlatego przed wpłatą na lokal „z planów” poproś o kopię gwarancji i niech sprawdzi ją prawnik. Gwarancja wygasa po dwóch latach od niewykonania umowy przez dewelopera, jeśli kupujący nie zażąda w tym czasie rozwiązania umowy i zwrotu pieniędzy. Zob. też nasz artykuł o zakupie z rynku pierwotnego w Hiszpanii.

FAQ

Czy arras to to samo co zadatek w Polsce?

Nie zawsze. W Hiszpanii skutki zależą od rodzaju arras zapisanego w umowie, a nie tylko od nazwy, dlatego trzeba czytać dokładny zapis, a nie zakładać, że działa jak polski zadatek.

Ile wynoszą arras?

Prawo nie określa kwoty. W praktyce rynkowej to zwykle ok. 10% ceny i jest to przedmiot negocjacji.

Czy mogę odzyskać arras, jeśli bank odmówi kredytu?

Tylko jeśli umowa zawiera klauzulę o odmowie finansowania. Bez niej kupujący może stracić wpłaconą kwotę.

Czy umowa arras musi być notarialna?

Nie, jest wiążąca w formie prywatnej, ale akt notarialny i wpis do księgi wieczystej są potrzebne do przeniesienia własności.

Czy to samo dotyczy rynku pierwotnego?

Zasady umowy z deweloperem są inne, a wpłaty chroni gwarancja bankowa lub ubezpieczenie. Zawsze sprawdź jej treść.

Źródła

Zobacz także: Zakup z rynku pierwotnego w Hiszpanii, Numer NIE w Hiszpanii, Kredyt hipoteczny w Hiszpanii dla nierezydentów.

W sektorze nieruchomości działamy od 1998 roku. Pomagamy kupującym w Hiszpanii na każdym etapie transakcji, a nasze wynagrodzenie nie obciąża kupującego: brak prowizji OD kupującego.