Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii: gwarancje, płatności i odbiór kluczy (2026)

Większość domów i apartamentów, które sprzedajemy w Hiszpanii, pochodzi z rynku pierwotnego, czyli prosto od dewelopera. Kupujący często płaci zaliczki, zanim budynek w ogóle stanie. Hiszpańskie prawo przewiduje na taką sytuację konkretne zabezpieczenia, ale trzeba o nie zadbać przed pierwszą wpłatą.

Jak wygląda zakup krok po kroku

• Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva): niewielka wpłata, która wyłącza nieruchomość ze sprzedaży na ustalony czas.
• Umowa kupna-sprzedaży (contrato de compraventa) z harmonogramem płatności w trakcie budowy.
• Akt notarialny (escritura) podpisywany u notariusza po ukończeniu budowy, razem z wpłatą reszty ceny.
• Odbiór kluczy i wpis nabywcy do księgi wieczystej (Registro de la Propiedad).

Harmonogram płatności zależy od dewelopera i etapu inwestycji, dlatego zawsze czytaj go w umowie, a nie w folderze reklamowym.

Gwarancja na zaliczki: aval lub seguro de caución

Deweloper, który przyjmuje pieniądze przed zakończeniem budowy, ma obowiązek zabezpieczyć ich zwrot wraz z odsetkami ustawowymi na wypadek, gdyby budowa nie ruszyła albo nie została ukończona w terminie. Wynika to z hiszpańskiej ustawy o zabudowie (Ley 38/1999, LOE). Zabezpieczeniem jest gwarancja bankowa (aval) albo ubezpieczenie kaucyjne (seguro de caución).

Dwie ważne zasady z orzecznictwa: gwarant płaci na pierwsze żądanie, a to, że deweloper nie opłacił składki, nie może zaszkodzić kupującemu. W praktyce:

• nie wpłacaj żadnej zaliczki bez dokumentu gwarancji obejmującego całą kwotę, odsetki i okres do terminu oddania,
• wpłacaj wyłącznie na rachunek wskazany w umowie i prowadzony na firmę dewelopera,
• trzymaj kopię gwarancji razem z umową.

Odpowiedzialność dewelopera i ubezpieczenie 10-letnie

Ustawa LOE określa, jak długo deweloper odpowiada za wady: 1 rok za usterki wykończenia, 3 lata za wady wpływające na użytkowanie lokalu i 10 lat za uszkodzenia konstrukcji. Na te dziesięć lat dla budynków mieszkalnych obowiązuje ubezpieczenie (seguro decenal). Poproś dewelopera o numer polisy i nazwę ubezpieczyciela.

Dokumenty przy odbiorze

Przed podpisem aktu u notariusza poproś o:

• licencję pierwszego zamieszkania (licencia de primera ocupación),
• zaświadczenie o ukończeniu budowy (certificado final de obra),
• księgę budynku (libro del edificio),
• świadectwo energetyczne,
• potwierdzenie ubezpieczenia 10-letniego.

Przy odbiorze kluczy sprawdź mieszkanie z listą usterek i zgłoś je deweloperowi na piśmie.

Koszty zakupu od dewelopera

Przy nowej nieruchomości płaci się 10% VAT (IVA) oraz podatek od czynności prawnych AJD, który w zależności od regionu wynosi ok. 1–1,5%. Wraz z notariuszem i wpisem do rejestru całkowite koszty to zwykle ok. 12–14% ceny.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem

• Wypis z księgi wieczystej (nota simple) pokazujący właściciela gruntu i ewentualne obciążenia.
• Pozwolenie na budowę i termin oddania, razem z zapisami o karach za opóźnienie.
• Opis standardu wykończenia (memoria de calidades) dołączony do umowy.
• Niezależny prawnik, który przeczyta umowę przed Tobą. Zawsze zalecamy skorzystanie z prawnika niezwiązanego ze sprzedawcą, a my możemy wskazać polskojęzycznych prawników na każdym wybrzeżu.

Podsumowanie

Zakup od dewelopera jest bezpieczny, jeśli każda wpłata ma gwarancję, a umowa jasno opisuje termin, standard i dokumenty odbioru. Aktualne projekty znajdziesz w ofercie apartamentów i domów na Costa Blanca oraz na Costa del Sol. Jeśli masz pytania o konkretną inwestycję, napisz do nas.

Najczęściej zadawane pytania

Informacje mają charakter ogólny i orientacyjny. Przepisy zmieniają się, dlatego przed zakupem zweryfikuj je u niezależnego prawnika.

Zaktualizowano: 13 października 2026. Źródła: Boletín Oficial del Estado (BOE).

Zdjęcie główne: Niplos (Public domain) — Wikimedia Commons.

Autor: Marcin Liszkowski, licencjonowany pośrednik nieruchomości, specjalista rynku hiszpańskiego, w Hiszpanii od 2010 roku. World Residence.